加餐丨新冠疫情下，城市格局和房产走势的逻辑会变化吗？
年度得到·香帅中国财富报告25讲
因为这次新冠疫情带来的冲击，很多同学都担心：2020年的财富逻辑会变化吗？
上一讲加餐我跟你分析了金融资产价格趋势的逻辑，两句话：
1. 从2020年的中短期（e.g.半年左右）来看，金融资产价格上行趋势不变，可能超预期。
2. 受市场情绪影响，超短期（几天、十几天）上涨幅度较大，警惕回调压力。
今天这一讲，我要跟你讲的是更多同学关心的：
我们课程中关于“大城市胜利”和“房价分化上涨”的逻辑会变化吗？
湖北附近的同学更是忧心忡忡：
经此一“疫”，武汉房价会否崩盘？
一、城市逻辑
疫情出来后，就开始有逆城市化的声音，说武汉这种大城市人口密度太高，人口流动过快，是引发大片传染的根源。
传染病的全球流行是近十年人类社会面临的重大挑战，这些年埃博拉、猪流感在全球此起彼伏，人口稠密的地方，破坏力自然更大。2015年，比尔·盖茨在演讲中说，未来几十年人类社会面临的最大敌人不是战争核武器，而是病毒。
但是，这是否意味着“人口就不应继续集聚了呢？”我把这种思维模式称为“草履虫”式思维，意思是过于简单化。我们就以这次新冠疫情中各个城市的表现来分析一下。
1月22日，我们团队根据我们对流动人口的理解和观察，当天晚上熬夜编制了一份全国所有城市的“疫情防疫警报分级”，和武汉人口流动最频繁的城市被列入“一级警报”，这些城市当然包括上海、深圳、广州、北京。其中深圳和上海尤其危险，深圳是因为湖北务工人员多，上海则是离武汉最近的医疗条件最好的大城市。但是从目前看，这两个城市控制得非常不错，复工也相对快。
包邮区（江浙沪）这次集体表现出色，显示了很强的城市治理水平。其中有个很值得一提的城市是温州——由于和武汉华南海鲜市场临近的华南眼镜城多是温州商人，所以温州这次是超级重灾区，是湖北之外的最重疫区，2月4号确诊364例，之后节节攀升到474例。但是你们发现了吗，全国好多城市（包括我老家长沙）在疫情最重那几天都在哭喊着求物资捐赠的时候，温州却毫无声息。从2月10号开始，温州的疫情出现拐点，开始持续下降，治愈率则不断上升，到目前已经只剩下200多例。换句话说，温州将严重疫情内部默默消化了不少。
再联系到新加坡迄今为止的状态，你就会发现，现代社会这种大规模的恐慌性公共卫生事件，特别考验一个国家和城市的公共治理水平——这个水平包括医疗资源水平、市民素质、社区管理、政府应急能力、公共机构的协同作战能力等等。从这次新冠疫情的应对来看，人口密度从来不是城市化的上限，城市的治理水平才是上限。
结合我们报告中关于城市的分析框架和数据，你就会知道，给定中国资源(医疗、教育、人才)有限的情况下，中国的“一线”“二线”，以及三四线的区分，虽然是以经济发展水平和人口规模来区分的，但是由于这些要素都是内生于经济发展水平的——发展水平高，吸引更多资源和人才，以及人口流入，同时促进经济发展水平——所以在一般情况下，城市治理水平和规模存在正向关系。
从这一点上看，我们“大城市胜利”的结论，经此一“疫”，不但不变，反而会得到加强。
但是其中一个观点我需要做一点点修正——
要知道，武汉是中国中部重镇，妥妥二线核心城市，经济水平、教育，甚至医疗资源，都排在全国前列。而武汉政府在疫情发生时的处理方式依然很难让人满意。我想过很多次，将武汉换成其他二线城市，事情会不会不一样。历史没有办法假设，但是很可能的情形是，很多城市可能会重蹈武汉覆辙，甚至更差。
再反观广州、深圳、上海、北京——如果按照我们金融的信用评级的说法，武汉的信用评级会下降，而这些一线城市（学过课程的同学可能知道，我将成都和杭州也放在准一线的名单里）的信用等级需要进一步提高。换言之，中国一线城市的吸引力将进一步增强。
在未来后续的城市价值评估中，我们会持续追踪各个城市的公共治理水平，将这个要素考虑进去。
举个例子，疫情发展一段时间后，我们按照确诊人数对城市进行了排名，然后和之前做的疫情预警压力排名进行了对比，发现了一些异常——有些疫情重地是大家意料之中的，比如河南离武汉近，压力超大，但是因为早期防控得力，所以河南的控制还比较好。长沙也是一样。但是有两个反面例子，一个是黑龙江，本来疫情预警压力不大，但是最后不但疫情严重，死亡率也相当高。还有一个是安徽，几乎所有的安徽城市的疫情都高于疫情预警指标。
这些现象我们还需要进一步研究，如果还有其他方面的数据和案例支持，我们可能还需要对某些城市的估值进行微调。
所以，给定疫情冲击，我们对城市化的判断不变，大城市继续胜利，但是注意三点：
大城市化只会加快，不会减速；
非一线城市跟一线城市的差距很难缩小；
各城市的公共治理水平会对城市发展有影响。
二、房价逻辑
好，在这个逻辑下，城市房价的趋势也就清楚了：
万元美金社会带来的所有变化，阳光溢价、学区溢价和便利溢价不会改变，但是一线城市房价的长期趋势将更加向上，和其他城市拉开差距；
其他城市的公共治理水平将更影响一个城市的吸引力和房价。
最后说一句关于武汉房价的分析。
有用户在后台问我武汉的房子要不要抛售，我觉得分短期和长期吧，短期冲击会在。但现在的冲击也不仅仅是武汉，连售楼处都不开门，还谈什么房地产。
关于武汉房价，我也是两句话：
第一，永远看底层。在外生冲击时，做投资决策要控制情绪，保持理性，还是要回到底层逻辑。
武汉还是不是湖北中心城市？大城市聚集会变吗？都不会变。
第二，人类的记忆只有七秒，人类对痛苦的记忆比鱼还要短，这是我们人类生存下去的一个本能。
所以不要太担心这件事对武汉房价的冲击。我有一点更乐观的想法，所有的东西都是大乱和大治，武汉现在还处在比较危险的时期，过后我想中央肯定要把武汉的社会公共治理大力地加强，基础设施上面都可能会有更大的投入。有时机会反而蕴藏在危机当中，所以对武汉的房价趋势判断不变。
好，这就是疫情冲击下，《香帅中国财富报告》关于2020年城市化和房价趋势的一些补充，希望能对你2020年的投资决策有所帮助。同样，更希望这种抽丝剥茧、动态分析的方法对你的各种决策都有所启示。
今日 得到;
1/现代社会这种大规模的恐慌性公共卫生事件，特别考验一个国家和城市的公共治理水平——这个水平包括医疗资源水平、市民素质、社区管理、政府应急能力、公共机构的协同作战能力等等。从这次新冠疫情的应对来看，人口密度从来不是城市化的上限，城市的治理水平才是上限。
2/中国的“一线”“二线”，以及三四线的区分，虽然是以经济发展水平和人口规模来区分的，但是由于这些要素都是内生于经济发展水平的——发展水平高，吸引更多资源和人才，以及人口流入，同时促进经济发展水平——所以在一般情况下，城市治理水平和规模存在正向关系。
3/我们“大城市胜利”的结论，经此一“疫”，不但不变，反而会得到加强。
4/对城市化的判断不变，大城市继续胜利，但是注意三点：
大城市化只会加快，不会减速；
非一线城市跟一线城市的差距很难缩小；
各城市的公共治理水平会对城市发展有影响。
5/城市房价的趋势也就清楚了：
01)万元美金社会带来的所有变化，阳光溢价、学区溢价和便利溢价不会改变，但是一线城市房价的长期趋势将更加向上，和其他城市拉开差距；
02)其他城市的公共治理水平将更影响一个城市的吸引力和房价。
6/关于武汉房价，我也是两句话：
第一，永远看底层。在外生冲击时，做投资决策要控制情绪，保持理性，还是要回到底层逻辑。
武汉还是不是湖北中心城市？大城市聚集会变吗？都不会变。
第二，人类的记忆只有七秒，人类对痛苦的记忆比鱼还要短，这是我们人类生存下去的一个本能。
