地下商业街管理公约

前 言

本公约制定的目的，在于界定位于中国濮阳市 地下商业街(以下简称本商街)及其附着设施、 设备和管理者为有效管理提供的设施、设备正常运行及商街经营秩序、行为规范而订立的规则，达到对本商 街的统一管理，以保证本商街的所有业主/租户有效地处置其购置的经营房(单元)及约定各业主/租户对本商 街的管理及服务费的收取。本公约自当事人签署后生效。本商街的所有业主/租户、使用人、管理者均受本 公约条文的约束。

物 业 篇

第一章 定 义

1.本商街——指位于中国濮阳市 地下商业街。

2.开发商——指 有限公司即 地下商业街投资开发单位。

3.业主——指购置 地下商业街内部经营房(单元)所有权的购买者、经营者,包括他们的受让人、

继承人、受赠人，若因其单元抵押，则“业主”一词包括抵押人和抵押权人，但倘若抵押权人已占管其

单元或拥有收取全部抵押单元房产租金或收益的权利，则“业主”只指抵押权人。

4.租户——指向开发商或其他业主租用 地下商业街内部经营房使用权的经营者。

5.管理者——指 经营管理有限公司。

6.公共场所——指在对本商街内和本商街坐落地土地区域内不包括任何业主/租户有独立使用权的地

方。

公共场所开放区域:包括但不限于土地红线内的各类通道、进出口、运行电梯与电梯大堂或前室、楼梯

间、卫生间、行人道、绿化区域、空地、停车场等。

公共场所非开放区域:包括但不限于各类设施、设备用房如强弱电间、电梯机房、水泵房、冷冻机房、

监控中心等、冷却塔及周边屋顶，管理者其他管理用房和区域。

7.经营房(单元/商铺)——指本商街业主/租户拥有所有权/使用权的物业单位。

8.公共设备、设施——指为本商街的利益而购置、安装、敷设的设备、设施，如器械、器具、装备、树

木、花草、管道、缆线、各类用房、自动扶梯、供水管、排水系统、消防系统、通道、照明系统、供电、

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水、燃气之系统等等，但任何只供个别业主/租户使用的经营房(单元)内的独用设备、设施不包括在内。

9.墙体——指本商街的所有墙体。

10.商街管理规则——指管理者为使商街正常使用、运转，对所有进入商街的人员及其行为做出的规定。包括管理公约、装修手册内一切条款或规则及开发商或管理者按本公约授权适时制定之各项与商街管理有关之规章制度。

11.二次装修管理规定——指管理者就各业主/租户在其经营房的二次装修所作的管理规定,包括装修手册在内的一切管理规则。

12.物业服务费——指管理者因物业管理及保养服务而发生的所有费用和开支。

13.维修基金——指用于本商街包括公共设备、设施等维修的费用。

14.本公约——指本管理公约及其附件，其涵义包括根据本公约条款在日后适时修改、增加和补充本公约条款的有关文件。

第二章 总 则

1.公共场所开放区域是为各业主/租户之利益而设置的，可由每一位业主/租户及其雇员访客或其他使用者使用。业主/租户拥有独立所有权/使用权的经营房与公共场所非开放区域，未征得业主/租户或管理者同意，其他人士不能使用。

2.各业主/租户必须遵守和履行本公约所载之承诺规定及限制，并受其约束，该承诺、规定及限制的约束附带于本商街所属区域。

3.每个业主对其经营房按照法定使用功能有全权处理权，包括出售、抵押、转让、赠予或以其他方式处置，而无须征得其他业主同意，但该处置必须受本公约限制和保障。若任何业主出租其经营房给任何租户，须就该租户必须履行及遵守本公约的条款，向其他业主/租户负责。同时，该租户根据双方租约中所规定已转移的享有部分权利和承担的部分义务，以应当履行及遵守本公约的条款，继续向其它业主/租户负责。

4.任何业主(下称“原业主”包括本商街的第一位购买者)在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时必须取得其承购人或其承受人签署有关其物业的承诺书，在管理者收到有关有效的承诺书前，原业主继续被视为该物业所有权人，并应承担本公约内列明所有有关其承受所有权人的责任及义务(不论该物业是否已被出售、转让、馈赠或变卖给其承受人或其承购人)，管理者在收到有关的承诺书后，但此终止

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不影响原业主被视为该物业所有权人在终止前的上述所有责任和义务。

第三章 业主/租户权利

1. 商街内的物业除开发商已出售或转让予他人的部分外，均为开发商所有。开发商在不违反本公约规定的前提下有独家排他权利，即合法占有、使用、收益和处置。

2. 业主经营房(单元)归业主所有。业主经营房(单元)交付业主使用后，业主在不违反本公约规定的前提下有独家排他权利，即合法占有、使用、收益和处置。

3. 业主/租户及经营业主/租户许可的人在不违反各类法律、法规及相关规定的前提下有权通过、进入公共场所开放区域，并直接或间接使用公共设施，但不得妨碍或容许他人妨碍其他业主/租户对公共场所和公共设施的正当使用。

4. 业主/租户享有水、电、气等通行于其经营房(单元)上下或周围已设或将设的管线、渠道的通行权。当然，为商街公共利益或本商街管理者许可并实施的通过该经营房的将设的管线、渠道等工程，本商街管理者将事先通知该业主/租户，业主/租户不得予以拒绝和不予配合。

5. 业主/租户享有其经营房受到底部及侧面支撑的权利，同样其他业主/租户享有其经营房可能来自于该业主/租户经营房的顶部及侧面支撑的权利。

6. 各业主/租户享有对本商街管理工作进行评议的权利，为商街公共利益提出合理有效的建议和意见，本商街管理者应予以重视并考虑。各业主/租户如对本商街管理者属下职员不满，应向本商街管理者提出有效证据，由本商街管理者采取认为合适的必要行动，但业主/租户无权直接惩戒该职员。

第四章 开发商保留及应有的权利

开发商作为商街业主之一除享有业主权利以外，还享有以下不妨碍其他业主/租户的权利: 1.开发商有权在商街土地红线范围内按规划和政府有关部门批准的设计文件完成建筑安装工程，开发商有权向政府有关部门申请对土地批文做出任何修改，并就此事与政府磋商达成协议，而无须其他任何业主/租户同意或批准及无须联同其他业主/租户签署任何有关文件，唯此修改不得妨碍其所属经营房(单元)。

2.开发商及其指定或委托代理人有权在任何期间更改商街或商街内任何名称，而无须就各业主/租户因商街更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责。

3.开发商及/或管理者及其承建商、代理人或工程人员及其他经许可的人，为检查、维修及保养商街的

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任何部位及设施设备，有权携带一切必须的设备、机器及器具进入商街任何一部分，如有必要，可进入商街的任何单元，但事前须先通知有关的业主/租户或其使用人(紧急情形除外)。 4.发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的,管理者可向相邻业主说明情况,在第三方(包括但不限于所在地居委会或派出所或开发商等)的监督下,进入业主物业专有部分进行维修养护。

5.对商街内尚未售出的任何建筑物和其中任何单位的设计布局于任何时间进行修改变更而无需得到任何业主/租户和使用人的事先同意。

6.开发商、管理者和其指定人在有关法规允许的条件下享有在商街墙体和房顶、商街内的公共场所张贴、悬挂、设置、安装、维修或更换招牌或广告宣传物及其他物件，或将之拆卸的权利;开发商有权自由转让或租出该等权利并享有其有关收益。

7.开发商保留商街管理权由签署本公约之日起，直至商街的土地使用权年限终止日止，聘任其附属公司或其指定公司成为商街的管理者，与管理者签署管理合同，制定管理的职责范围、年限及酬金等，管理者按本公约所赋予的权利执行管理者的责任和义务，聘任条件由开发商与其附属公司或其指定公司商议酌定。而无需经其他业主/租户同意，业主/租户承诺认可和具体配合，但管理合同内容不能违反本公约的条款。开发商亦可委任专业管理人士单独或联合管理商街或其部分。

8.在不影响房屋设计及取得有关部门同意前提下，开发商可无需通知各经营房(单元)业主/租户而修改商街设计方案及增加商街建筑面积，开发商拥有商街增建部分的一切权利。

9.将其根据本公约的管理权利、责任和义务转让于其附属公司或其指定公司，转让条件由让受双方商议酌定，而无需经其他业主/租户同意，业主/租户承诺认可和具体配合。

第五章 业主/租户义务

1.如业主欲将其经营房出售、转让或出租给他人，该业主须在出售、转让、出租合同或协议签署一星期内将出售、转让、出租合同或协议的复印件连同有关的出售、转让、出租事宜书面通知本商街管理者，并办理有关手续，结清有关费用。出售转让或出租合同或协议中须要求购买方、受让方或承租方接受本公约规定的业主/租户义务。业主/租户须履行本公约规定的业主/租户义务，包括但不限于支付有关的服务费用和其他任何应付款项等，如因该业主/租户违约，导致管理者根据本公约行使有关权利，使购买方、受让方和承租方遭受任何损失，管理者不承担任何责任，均由该业主负责予以赔偿。 2.业主/租户须向管理者按期交纳其应承担的服务费用及其他相关费用。业主可书面委托租户和其他使

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用人支付上述费用，但被委托人未按期交纳时，该业主应补交相关费用及其所欠费用按每日千分之五计算违约金。

3.业主/租户须按期支付与其经营房(单元)产权有关的一切税费。

4.业主/租户可自行维护及修理其经营房(但需经管理者同意并遵守相关规定后)以使其经营房及周围环境保持应有的良好可用状态，如委托管理者维护和修理，业主/租户需支付有关费用。 除按本公约规定开发商与业主/租户享有权利以外，业主/租户不得: 5.

(1)更改、改变经营房(单元)的用途，或在行使权利时与经营房(单元)的使用性质相悖(但预先征得开发商书面同意者除外);

(2)在公共场所范围内增建或搭盖任何建筑物;改变经营房(单元)的结构、承重墙、横梁、支柱等;加建、扩建、拆除任何建筑物;改变、新增、堵塞任何窗户;

(3)进行任何致使或可能致使公共场所的公共设施、设备或其他业主/租户之经营房(单元)的保险全部或部分失效或致使保险费增加的行为;如因此对管理者或其他业主/租户造成损失或损害，该业主/租户须负赔偿责任;

(4)在其经营房内外存放任何有公害、污染环境之嫌的物品，以及易燃、易爆物品、违禁品; (5)占用、损坏、污染公共场所和公共设施、设备或在公共场所堆放物件或以其他方式妨碍其他业主/租户对公共场所和公共设施、设备的使用;

(6)在其经营房(单元)内外自行和许可他人喧哗、发出噪音或过量声波，导致四邻任何业主/租户有所不便和受到干扰，或以任何方式滋事骚扰其他经营房(单元)或有骚扰之嫌; (7)在指定地点外停放任何车辆(包括但不限于汽车、摩托车、电动车、自行车、推货车等)或拒依规定停放或缴纳费用;

(8)不当使用供排水管、渠道等引致损坏、堵塞或漏水而不及时修理;

(9)不当超额使用电力，导致电线超负荷、引致失火或短路或停电;

(10)未经管理者书面许可安装空调机、抽风扇等;

(11)自行或许可他人将经营房(单元)用于经营管理者规定用途以外的其他用途; (12)随意改变、改造经营房(单元)的外表，包括以其他材料重新装修间隔或以其他颜色重新修饰、油漆经营房(单元)的外表，但事先经管理者书面许可的除外;

(13)利用、容许或默许他人利用经营房(单元)从事有损公序良俗的活动，或进行违反国家及当地政府条例的其他行为;

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