房产永远是资产配置中超级重要的一环，我最近就开始在折腾自己的房子了，已经卖掉了一个，并且也锁定了要购买的目标，等到客户贷款下来就要下手；
我在做这个置换房子的决策过程中，有很多朋友都在问我为什么要做这个决定，房子要涨价了吗？现在适合买房还是卖方？
我来跟大家聊一聊我的看法，一家之言，仅供参考，且主要考虑一二线城市，或者经济发展相对ok的三线城市；
一、关于房价的涨跌：
其实不论买什么，看价格都有一个亘古不变的原理，就是供需关系；
一般来说，当供＞求，自然价格降低，供＜求，自然价格上涨，而供需相对平衡，则价格也相对平稳；
房地产市场当然也是这样，不过，房子也有它的特殊之处；
1. 供需对价格的调节相对滞后
房产交易额度较大，流程复杂，交易的时间自然也比较长，最快1个月，慢了半年一年也是常事，因此，供需关系对价格的影响当然有，但是会滞后，一般来说，价格上涨滞后3个月左右，价格下跌滞后六个月左右；
也就是说，当你发现交易量明显上涨，一般三个月房价也会涨起来；但如果房产交易市场比较惨淡，交易量明显下降的时候，一般要六个月之后才会逐渐反映到房价的调整上来；
2 易涨难跌
市场火爆，涨起来可能不用三个月，而且涨得很快涨幅也很高，但是跌下来就不那么容易了；不仅时间滞后，连价格也都只是降一点点；
以我自己的小区为例，从均价两万涨到三万也就是五六个月的事情，但是近两年市场惨淡，成交量降低，但价格居然也就还那么回事，还缓缓的涨了一点；
毕竟想买房的刚需人群怎么都要买，而卖方的业主却可以选择行情不好时暂时不卖，整体上还是偏向于卖方市场；
3 房产交易整体趋于理性
不管是由于经济整体增速放缓，国家调控，新增人口减少等各种原因，目前那种超大量的投资炒房基本已经退出房产市场，目前更多的主要是刚需客户（首套上车）以及置换客户（卖小买大卖老买新居住改善）为主；需求相对清晰且稳定，也不太会有大的波动，因此整体上需求量相对稳定，而且购买目标清晰，所以整体上交易也比较理性，像前些年那种不正常的房地产热度几乎不会在出现了；
而从供给端来说，我这里主要讨论12线城市，新房和二手房每年的放出量也是相对稳定的，因此供需关系相对平衡；后面主要还是看政策影响，如果国家金融放松，放贷块，可贷款成数也高，那自然买家就会愿意出手，可能带来一定的上涨；如果国家金融收缩，买家购买能力和意愿受挫，那么愿意卖房的也会变少，交易量下降，而没办法必须要出手的话，自然价格也要有所让步；但整体上来说供需相对平衡，至少未来3个月内房价应该会相对稳定，如果国家出台新政策那就再具体分析；
二、这样的市场适合谁呢？
先说结论，这样的市场特别适合置换房产，尤其是先卖再买
①首先，很多人都得卖了房子才有首付买下一套，如果市场火爆，房价一直涨，卖了可能就买不起原来想买的了，那就很被动；而市场平稳，那可以相对安心的卖掉，拿到钱再买下一套；这也是我选择这个时机置换最主要的原因；
②在这种市场下愿意进行买卖的人相对都是有刚需诚心买卖的，卖家不会漫天要价买家也不会随意压低，置换的效率会比较高，像我挂盘三个星期就卖掉了；
③这样的相对平稳的市场应该不会持续太久，很可能国家一个政策一出，就会打破平衡，所以我得抓紧时间，要在4月份之前搞定买房子的事情；
④除了对于置换客户来说，刚需我也比较建议现在上车，平稳市场能精挑细选，不用提心吊胆的怕涨价；在强调一下，如果是刚需的话，我一直的建议都是赶紧上车，你得先在车上，才有资格考虑这车是快是慢还是退；
至于你家的房子该不该卖该不该换，卖了买在哪儿，刚需上车买什么房子，这个得具体问题具体分析，不过还是有一些重要的值可以参考，比如租金报酬率啊，升值潜力啊等等，我下次再详细的说一说我决定卖方的依据，以及我买房主要考虑的因素；
