近期房地产市场动作不断，一方面房屋租赁市场受到极大关注，相关政策密集出台，另一方面，地产调控影响持续，房贷收紧、成交探底，价格有所松动。

从消息层面来看，国家对房地产市场调控的组合拳已经出现成效，最近媒体一直在报道房价下降的新闻。

据新京报报道，7月北京二手房创37个月成交新低，价格累计下跌约8%。新华社援引深圳主管机构的公布的数据显示，深圳7月新建商品住宅成交均价为54446元/平方米，自去年10月份以来已连续10个月下降，市场观望情绪浓厚。

政策层面：租赁政策密集出台

近期，租赁市场受到极大关注，政策红利持续释放，预示着新的房地产阶段已经到来。

从国办39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到住建部等九部门发文推动人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场，以及广州的“租购同权”，相关政策密集出台。

根据通知，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。实施的措施包括搭建交易平台，推动国企转型为住房租赁企业，细化金融、土地等支持政策。

除试点城市外，更多城市早已开始将发展租赁市场作为解决住房问题的重要方式和任务。北京、上海要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100％自持，有的地块的自持期限高达70年。

对于北上广深等房价偏高的城市，政策偏向“购租并举”，更符合房地产市场中长期发展要求。对人口净流入大的地方、租房矛盾突出的城市进行“分类处理、因城施策”，也更符合现实情况。

可以说，租赁市场正在从过去缺乏监管、相对混乱、“重售轻租”的局面，逐渐向加强监管、鼓励“购租并举”的方向发展，租赁市场迎来黄金发展期。

房企层面：现金流弱房企还债压力大

上个月，万达甩卖了将近700亿元的资产，虽然符合此前公布的“轻资产”转型战略，但外界还是将怀疑目光锁定在万达的负债上。就房地产行业而言，高杠杆、高负债是普遍现象，但在调控持续、房贷收紧的下半年，销售速度放缓，开发商日子更加艰难。

据民生证券研究院分析师管清友在一份研究报告中统计，截至2017年6月底，存量的房地产债券市场尚有1.34万亿元的规模，涉及发行人230家。其中，小型房企的存量债券仅1502.7亿元，而大中型房企的存量债券为9681.7亿元。从2019年开始，上述债券将逐步进入到期偿还的高峰期。

另一方面，在去杠杆背景下，房企融资压力持续增加。中原地产研究中心统计数据显示，2017年前7个月，房企融资渠道被压缩，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降了71.7%。

分析人士指出，待明后年偿债高峰期来临之际，债券融资带来的偿还规模叠加其他债务带来的兑付压力，可能将导致个别现金流出现危机的房企退出房地产市场。

也有专家认为，在近期限购限贷、房贷放缓情况下，市场交易量下降，开发商销售收入也随之下降，回款很难支付到期资金，加剧企业资金链紧张局面。四季度开发商可能采取主动降价措施。

消费层面：房贷收紧成交量探底

信贷是决定短期房价的关键因素，房价调整压力越来越大。限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

央行统计数据显示，今年以来，北京市新增个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，且人民币个人购房贷款月度新增额呈不断下降趋势。

不过，由于房贷利率的提高，在房价开始下调的当下，购房者面临的购房成本可能增加。

调查显示，目前包括北京、上海、广州等大部分城市在内，今年内都多次收紧了房贷政策，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。

数据显示，6月份北上广深首套房平均利率分布在4.80%-4.97%的区间范围内，北京首套房平均利率达到4.97%，超过基准利率。

而7月出现首套房利率上浮现象的城市共有20个，包括四大一线城市和部分二线城市，同时三线城市也有银行将首套房贷利率在基准基础上提升5%-10%不等。

业内人士表示，在进入惯例的7、8月淡季后，市场继续低迷，楼市调控政策影响继续加强。北京等一、二线城市在3月调控后，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。

看起来，好像房价进入到调整阶段，房价上涨趋势得到了一定的缓解。

不过，过去十几年来，媒体或专家预测房价下降的言论，经常被上涨的房价打脸。央媒《经济参考报》援引投资者的观点认为，房价预期难降，“能买还是尽量买”。

不排除未来各地放松调控的可能性，一旦放松，市场就会回暖，房价暴涨的可能性就很大。越是稀缺紧俏的东西大家越追逐，价格就还要涨。反向预期之下，楼市限购反而成了房价上涨的预警器。

文章来源：综合自中经网，澎湃新闻，搜狐等