2018年12月16日 Lee公子 文 于深圳
因为本人长时间在市场上做养老项目的BD拓展，面对各种各样项目的报价，一直需要一个简单易用的价格判断模型，对项目报价的合理性做出便捷快速的判断。
传统的做法都是针对各个项目具体条件，做定位假设，使用动态测算的模型进行判断。动态测算模型虽然比较精确，但是有两个不便之处：一是测算模型比较复杂，测算一个项目需要花很多时间精力进行各种测算前提假设和测算逻辑的调整，很多项目其实用不着太深入的测算，只是需要快速筛选，“杀鸡”不需要用“牛刀”，太复杂的模型浪费了自己的时间精力；二是复杂模型的前提假设变化太多，不太容易做大量试算，不方便总结共性的项目规律。
为了找到一些简洁明了的规律性结论，方便以后拿到项目后能够快速做出可行性判断，本人试图总结一个速算模型，能够快速分析养老项目的承价能力。
该速算模型的核心思路如下：
1、该模型是一个静态速算模型，输入数值后能够直接看到结论。
2、由于养老项目中的护理型项目和自理型项目的商业模式完全不同，因此将护理型和自理型的测算模型分开。
3、将租赁和收购项目的测算模型分开计算。
4、护理型项目以“床位”为计算单位，将所有的投入、成本、收入都折算到一张床位上进行比较。自理型项目以“平米”为计算单位，将所有的投入、成本、收入折算到单平米的坪效（即每平米每月的收入）上进行比较。
5、模型中的参数取值是基于本人工作中经验数据。每个公司在各项成本的细节上会有所差别，每个项目的工程条件不同，项目定位不同，参数取值也会有差别，模型中的数值仅作参考。
6、对于自理型和护理型混合形的项目，这个模型只能分拆单独计算，根据所得的数值进行价格区间的取值参考。
7、模型中黄色的部分均可手动调整，红色的部分为结论。
速算模型如下：
1. 护理型项目租金测算模型
2.护理型项目收购测算模型
3.自理型项目租金测算模型
4.自理型项目收购测算模型
测算模型下载：
20181216养老项目租金及收购价格试算模型（Ver.1.0版）.xlsx
在相同的测算模型下，我对1万平米的护理型养老项目进行了租金、收购、土地开发三种模式的测算。
假设条件及测算结果如下：
| 项目定位 | 床位数 | 床位定价 | 可承受租金 （毛坯租赁） | 可承受收购价格 | 可承受土地价格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 高端 | 200床 | 15000元/床·月 | 55元/平米·月 | 8600元/平米 | 4080元/平米 |
| 中高端 | 230床 | 12000元/床·月 | 51元/平米·月 | 7900元/平米 | 3400元/平米 |
| 中端 | 280床 | 9000元/床·月 | 37元/平米·月 | 5850元/平米 | 1350元/平米 |
测算数据详见测算表：
20181216养老项目租金及收购价格试算模型（1万平米护理项目测算）.xlsx
总结测算结果，我得到如下结论：
1. 养老项目的承租能力不强。租金水平在1.7到1.8元/平米·天，还是可以实现的，但是更高就非常有挑战了（床位收费需要挑战市场）。
2. 养老项目的收购价格，不应超过床位月费收费的60%。
3. 养老项目的土地价格，不应超过其定位档次月费的30%。
4. 养老项目的床位租金，不应超过床位收费的20%。
5. 自理型养老项目（养老公寓）的承价能力比护理型项目的承价能力更弱，除非采用销售不可退会员卡的模式，否则光是靠押金的财务收入和有限的房租月费，很难支撑租赁成本和收购成本。
6. 收购型项目和土地开发型项目基本上只能定位做高端项目，中高端的项目定位很难支撑高昂的收购成本和土地成本。
7. 超过2万平米的大规模自理型养老项目其实已经不合适用租赁模式获取，原因有三：承租能力太弱（<1.1元/平米·天）；大规模项目的租赁租金总额过高，对企业的压力太大；前期入住率缓慢，空置房间多，租赁方要为这些空置面积白白交1~2年的租金，非常不划算。（个人认为大规模养老项目适合采用投资方委托经营方的模式，需要设计一个“产权方+投资方+经营方”的三方架构模型，本文不做展开。）
8. 目前国内市场上资产价格虚高的问题非常严重，在一线城市和热点二线城市尤其明显，无论是租金还是销售价格，报价都非常不理性。从养老的承价能力来看，现阶段价格虚高的资产是养老行业根本接不住的。养老行业的春天什么时候能够真正到来？资产价格开始下行，养老行业才能开始上行。
以上结论建立在本人所理解的养老项目商业逻辑的测算模型基础之上，由于本人见识所限，可能有所偏颇和错误，欢迎业内同仁批评指正。
根据该模型做出的测算结论仅供参考，不作为投资项目的决策依据。
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