​去年以来，多个城市先后发布了多项楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的政策“组合拳”下，房地产市场持续降温，传统“红五月”风光不再。截至6月7日，已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据，龙头房企5月销售增速普遍放缓，万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。业内人士认为，3月开始的新一轮调控政策逐渐影响市场，对于房地产企业而言，压力开始体现到销售数据上，预计房企销售数据在二季度会有明显的回落。同时，2017年房地产周期走弱，前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的流动性压力。

销售速度明显放缓

据时代华商新媒小记者统计来的数据显示：5月份，包括万科等在内的房企销售速度均有所放缓。16家已经公布销售业绩的房企，5月份合计销售1900亿元，环比下调7.8%，这也是今年以来销售业绩最差的月份。整体数据显示，在一二线城市调控加码的影响下，特别是从2017年初开始，一二线城市发布信贷调控政策后，房企销售速度明显放缓。

从单个公司来看，碧桂园、万科和恒大的三甲格局并未发生变化。碧桂园5月实现销售金额400.6亿元，相较于4月535亿元的销售金额明显下滑。碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，今年前5个月实现合同销售金额约2442.2亿元，合同销售面积约2727万平方米。其中，碧桂园权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积，分别约为1765亿元及2031万平方米。

预计年内房企较高的业绩目标可能很难完成。从目前来看，2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，当前市场二季度继续冲高可能性越来越小。

此前，有多家龙头房企表示，上半年将采取加紧出货的态势，同时预计下半年销售势头将弱于上半年。碧桂园总裁莫斌在近期召开的股东大会上表示，去年公司管理层已预见到政策加码会对市场产生影响，因此一季度开始加大销售力度。而万科董秘朱旭在最近的一次投资者电话会议中表示，调控政策越来越紧，上半年销售涨幅翻倍是非常态，下半年应该弱于上半年。

热点城市成交萎缩

在“因城施策”的调控背景下，城市间楼市表现也出现分化。从全国主要城市销售数据看，5月大部分热点城市销售数据均出现环比与同比调整，其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显，整体市场分化趋势加快。

与此同时，房企分化也在加剧。一线和核心二线城市销售面积在深度收缩，二线限购与非限购城市呈现两极分化。从目前记者采访了解到的情况来看，受新房限价、商住受限等政策影响，主要项目集中于一二线核心城市的房企营收和净利润受影响较大。统计数据显示，5月一线城市新房成交套数同比下调幅度达到37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升28%。

某大型房地产公司人士表示，除了限购和限售政策外，自去年“930”调控以来，多个一二线核心城市对新盘项目定价、预售证的发放加强了监管，包括项目二期均价不得明显高于前期销售项目售价，否则不予发放预售证等。该人士表示，在限制定价的政策下，北京、上海一些新楼盘价格甚至低于附近区域二手房，产生了10%至20%的折价，因此出现摇号买房、一房难求的局面。尽管销售顺利，但由于均价受到限制，房地产公司利润水平也受到影响。

今年以来，位于北京城六区的数个开盘项目价格，较此前计划的价格有10%至20%的下调。尽管没有明确的政策，但从目前市场上的项目来看，8万元/平方米成为一个重要门槛。

另一方面，北京、上海严格实施的商住限售政策对开发商也造成不小的影响。北京商住新政出台后，成交直接降至冰点。云房资讯的数据显示，5月北京签约商住房仅为44套，而一些已经或正在销售的商住项目还面临着解约退款风险。

受益于一二线城市调控后的溢出需求，三四线城市今年以来销售情况火爆，这也使得主要布局三四线城市的地产商上半年销售情况表现不错。中原地产统计数据显示，2017年前5月网签住宅排名居前的项目，就包括位于徐州、惠州等多个未限购的三线城市项目。深圳某大型房企的负责人对记者表示，未来仍然看好京津冀、长三角以及珠三角地区环一线城市的发展前景，不过随着更严格限购政策的实施，环一线城市间楼市预计也将出现分化。

融资压力逐渐增加

在调控政策下，2017年楼市降温明显，由此带来了一定的经营风险。一部分房企在2016年拿了一些高价地，在这种情况下，对未来房价上涨预期很高，而调控又导致房价上涨难度非常大。2017年资金成本逐渐上升，各种融资渠道压力逐渐增加，对很多房企而言，资金链风险正逐渐积累。

在房企融资难、融资贵的背景下，销售回款成为部分房企资金来源的主要方式。2017年4月，销售回款占房地产资金来源的51.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升4.2个百分点。随着市场成交下滑，房企销售回款压力上升，同时由于境内外发债受限且成本大幅上升、房企信托贷款融资受到更严格监管，预计房企将面临更大的资金压力和更高的财务成本。

不过，大型房企凭借规模、品牌和低融资成本等优势，仍然有较大的腾挪空间。2016年，不少大型房企抓住低成本发债优势，已经置换了前期大部分的高成本负债。而标杆企业则可以通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。

中小房企预计面临更加艰难的局面。尽管销售结转至营业收入还有一定的时间差，但在调控背景下，部分项目储备少、资金成本高的中小房企业绩已经显露疲态。数据显示，目前已经公布中期业绩的房企中，不少中小房企业绩下滑甚至出现亏损。

2017年房地产周期走弱，内外部流动性堪忧，外部融资收缩动向更需要密切关注，尤其是前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的项目出售和流动性压力。