#少侠买房日记 20200225
【近期的装修代售】
01 消失的机会
最近一直在找装修代售的房子，年前看上的房子，过完年后已经被别人买了。
有点后悔过年前没有狠下心签下来。现在算一下，即使当时价格贵一点点，现在来看还是划算的。
过年前我签的另外一套房，现在已经没有这个价格了，同小区最低价已经比我签的那套高了差不多30w。后期我再做改造和装修，预估还能再提高10%+溢价。所以，这套房的利润在30-50w应该还是妥的。
同样对标的一套房，没有签下来，它就没有了，这是一个已经消失的机会。
02 流动性是最核心的问题
不是没有房子，房子还是挺多的，最大的问题在于流动性。
必须找流动性强的房子。
流动性不足的话，即使签了下来，未来卖不出去才是最大的问题，最后还是会亏钱。
如果流动性好的，即使价格稍微高一点点，随着行情上来，加上改造溢价，整体来说还是能赚钱。
03 行情在哪里
房子一般在过年前价格比较低。
过完年后价格会提一点。
最近跟踪的几个小区，挂盘的均价都有所提高。
2月份比1月份最大的提高了10%，幅度小的也有3%。
所以，过年行情是有的。
04 叠加的利润
装修代售应该在行情好或者行情平稳的时候做。最好是在行情好的时候做。
因为有叠加的利润。
第一个是行情的利润，房价涨了，你获得涨价的利润。
第二个是装修改造的利润，改造后房子能溢价出售。
如果不改造，赚行情的利润。如果行情平稳，赚改造的利润。如果行情好，又改造了，赚的就是行情+改造的利润。
如果在过年前，低过市场价5%签了房子，过完年后，行情上涨5%。前后有10%的利润。
如果改造后溢价有10%的利润。
这两个加起来就有20%的利润了，这个就是叠加的利润。
05 装修代售的真实利润
叠加利润核算的基础是房子的总价。例如300w的房子，利润20%就是60w。
那么实际上投入利润就远不止这个了。
如果投入成本是20w，利润60w，真实利润就是60/20=300%。
房子，房子，房子，赶紧到碗里面来！
