国庆好啊！
这两天趁着假期在外面跑了几个城市，见了几个朋友，许久不见，自然高兴，喝喝酒，聊聊天。
不知是职业习惯还是怎样，寒暄三五句之后，最后都聊到房价上了。
这个一线城市的房价是真贵啊，拿我现在上海所住的Airbnb上的这套房子所在的小区，随意一搜：
吓死个人，你说生活在这些城市的年轻人可怎么办啊！
喝了两杯，旁边的朋友纷纷表示赞同，都不由自主地回忆起自己在这个城市买房的惨痛经历。
言语之中，他们感叹最多的一句话就是：
要是我早出生20年就好了，那个时候的房价真便宜啊，这样我就可以买买买了，轮到今天也不是现在的一副穷酸相！
言语中带着无限地懊恼与悔恨，言外之意似有我现在混得不好都是命运不公造成的！
你看要是我早出生20年，就不会这个样子了~
相信很多朋友都会有这样的感叹，但我觉得这是一个伪命题！
为什么呢？
为了让我这两位朋友不致在下半辈子继续这样懊恼悔恨下去，我便尝试安慰他们起来。
要解释这个问题，我们先得大致捋一捋房地产行业的资金走向：
首先购房者买房后将自己甚至家族多年积攒的积蓄支付给开发商，少数人全款，大部分人还是选择按揭贷款的方式支付。
开发商拿到购房款以后就去买地及开发了，买地支付的地价款全部给到地方ZF。
开发环节会支付各类开发成本，比如买钢筋、混凝土等原材料，支付建筑工人工资等等。
业内都非常清楚：一般开发商的利润率在10%到15%左右，能达到30%的利润率的项目非常罕见。
随着近几年土地基本都是通过招拍挂取得，土地成本居高不下，开发商取得高利润的可能性并不大。
而即便是一些早年以低价取得土地的开发商，也必须为当年低廉的土地成本缴纳高额的土地增值税，还有一些隐性的通胀成本。
举一个不太严谨的例子：
假设房价10000元/㎡，那么购买土地可能要3500元/㎡，建造成本可能要4000元/㎡。
整个过程中需要缴纳的各类税费需要1500元/㎡，最后留给开发商的净利润估计就1000元/㎡，项目利润率也就10%左右。
所以这10000元/㎡的房价里，建造成本4000元，开发商利润1000元，ZF就拿走了3500+1500=5000元。
因此普通购房者的购房款大多是流向到了ZF手中。
ZF拿到这部分购房款以后用来干什么呢？
主要还是用来投资整个城市的基础建设，比如修路修桥修机场等等，促进城市的发展，提升城市的服务水平。
通过这个资金流向，我们可以发现中国房地产的本质就是城市发展众筹。
大家把自己的购房款间接给到了政府用于建设整个城市。
我们可以这么简单地理解：买了一个城市的房子就相当于买了这个城市的股份。
你投资一个公司，公司发展好了你会有分红。
投资城市也一样，城市发展好了也会有分红。
当然这里提到的分红，不是说市长会给你发钱，而是主要体现在你的居住条件提升（公共配套服务变好了），个人机会增多（城市发展好才能吸引来伟大的企业，你才有机会）。
城市越发展，分红就越多，股份自然越值钱。
中国正在经历一场轰轰烈烈的城市化进程，房子升值很正常，比如现在上海就已经成为全球财富聚集地。
所以，你说二十年前的北上广深房价多便宜啊，如果早出生二十年，在那个时候上车，现在早就是人上人了！
但是你有可能忽视掉一个问题：
以前虽然房价便宜，但是以前的城市红利能和现在的城市红利相比吗？
以前的上海和现在的上海差的不是一点两点，不过是一分钱一分货而已。
同样地，你以为你现在工资2W，回到20年前，工资还是2W吗？
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