说到烂尾楼大家应该都很熟悉，在很多城市里都存在烂尾楼。
那么它是怎么形成的呢？多数是开发公司资金链断裂无后续建设资金，还有部分是开发公司卷了钱跑路造成的。
最终苦了买房的人，也给政府部门留下了一个巨大的社会问题。
在我眼里它其实是个经济学问题，为什么这么说呢？
我们来分析一下开发公司的经营模式:
1、自有建设用地出让资金，把地拍下来之后，把地抵押给银行，借得建设资金的一部分，达到政府规定预售节点之后，开始售楼，然后偿还银行利息及本金。
这种模式房子买的不好，资金回收不足以支撑偿还银行贷款及维系后续建设，那么就很容易死了。
2、开发公司有土地出让资金及建设到预售节点的前期资金，以最快的速度达到预售节点，通过销售回笼资金继续建设，这种模式也是超级依赖房子销售的好，才能维系后续建设，但是这种模式还可以回到抵押土地贷款上，实在不行还可以抵押住房，但是抵押住房对用户后期交房之后办理房产证是一大危害，因为房地产企业都是吃着碗里的看着锅里的，盲目扩张，把这里的钱扯到那里去，最后房子销售不好就全盘皆输了。
3、房企有一部分资金，不够土地出让金，靠社会资本一起拿下土地，然后把土地抵押给银行，获得后续建设资金，达到预售节点后，以销售资金继续建设，这个销售不好也容易死。
4、房地产企业借资把土地拍下来后，抵押给银行，然后把借资还了，通过公开招标，招有实力的建筑公司，以建筑公司垫资建设到多少层之后再付百分之多少。这种模式需要房企合同写好达到预售节点后多少层之后在给建筑公司付款，给自己留一个可操作的时间，希望在这段时间里房子销售的好。这种模式需要对市场及政策具有准确的预估。否则也容易死。虽然有建筑公司分担风险，但是建筑公司也会进行评估，如果投入与回报不对等，它也不会盲目的继续投入的。
5、房企自有土地出让资金及主体完工资金，这种风险相对来说比上面的小。
6、房企具有土地出让资金及建设完成本项目的所有资金，但是这种情况一般都很少出现。
分析完这么多模式之后，我们来说说烂尾楼为什么是一个经济学问题。
假如开发公司资金链断裂了，那么我们要分析一下，现在项目处于什么阶段了？前期完成了多少？后续需要投入多少建设资金？这个项目被抵押过吗？抵押后得到了多少贷款，贷款利息是多少？有社会资本参与吗？参与比例是多少？要求回报是多少？前期是否销售了，销售的资金用于什么地方了，还有多少没有销售，按现在的房价最终销售完能得到多少资金。
把最终销售完这些房子能得到多少资金减去以上所有花费，没有的就减零，最终结果是大于等于零的政府就可以接过来把这个问题解决了。如果小于零就要预估房价走势选择适当的时候再介入，能让最终结果大于等于零再解决。或者等一段时间房价上涨了之后再介入解决，或者地方给一些开发公司在政策允许下优惠拿地，条件是接手这个工程，最终达到消灭烂尾楼的目的。
