父母以未成年子女的名义购买了房产，该房是父母的财产还是子女的财产，房子的真实权利人是谁，是子女个人财产还是家庭共同财产？很多的家庭尤其是企业家会涉及到大额债务，那么父母以子女的名义购买的房屋，是否可以规避债务？
作者 | 孙祥武 上海埃孚欧律师事务所 律师
父母以未成年子女的名义购买了房产，该房是父母的财产还是子女的财产，房子的真实权利人是谁，是子女个人财产还是家庭共同财产？很多的家庭尤其是企业家会涉及到大额债务，那么父母以子女的名义购买的房屋，是否可以规避债务？
01
父母以未成年人子女名义购买房屋原因
令人担忧的遗产税：目前世界上有不少国家开征了遗产税，不少市民担心一旦我国开征遗产税，税率过高，房子继承到子女手上时会大打折扣。因此，很多人以子女的名义登记房屋产权来规避可能开征的遗产税。
跳过继承和赠与，规避房产税费：父母是房屋产权人，子女将来继承房产时，必然会牵扯到继承权公证、房屋产权过户等手续的办理和交易手续费、契税等费用的交纳。若直接以子女的名义购房，可规避相关税费。
规避夫妻共同债务：出于防范商业经营活动中风险的考虑或其他原因，将房屋登记在子女名下希望能够避免以夫妻共同财产偿还债务。
规避遗产税以及房产税费是可行的做法，但将房产登记在子女名下，是否就能避免房产偿还夫妻共同债务呢？目前普遍认为子女是房产的真正权利人，房屋应视为父母对子女的赠与，但最高人民法院的裁判告诉我们，事情没有那么简单！
02
最高人民法院：房屋登记在子女名下，房屋真正所有权人仍应为父母
王永权与姚明春是一对夫妻，经营着一家企业，有一儿子王雲轩。
1
2010年11月2日，姚明春作为13周岁王雲轩的代理人与房地产公司签订18份《商品房买卖合同》。
2
2012年8月24日贺珠明与王永权签订《借款合同》，贺出借1000万元给王永权。后出现还款违约。
3
2013年5月6日至5月23日，18套房屋所有权被登记在未满16岁的王雲轩名下。
债权人贺珠明起诉至法院要求确认18套房属王永权、姚明春、王雲轩的家庭共同财产，在王永权、姚明春不能偿还债务的情况下，需拍卖18套房产用于偿还债务。王永权、姚明春、王雲轩认为，18套房屋是父母赠与王雲轩取得，王雲轩为房屋登记的唯一权利人，属于王雲轩的个人财产。根据《合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。贺珠明只能通过法律赋予的救济手段行使撤销权，不得直接执行王雲轩名下财产。法院审理后，认定登记在王雲轩名下的18套房屋应为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共同财产，应偿还1000万元的债务。
主流观点认为，父母以子女名义购房，房屋应视为父母对子女的赠与，子女是房产的真正权利人，《物权法》第九条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民 共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中规定“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的人财产”。
输
为什么最高人民法院在本案中会认为，登记在未成年子女名下的房产，会被认为是父母是其真正的权利人？理由如下：
1、房子登记在未成年子女名下，可视为家庭共同财产：未成年子女系家庭成员的一员，一般没独立经济来源，日常生活尚且靠父母供给，其名下财产是共有财产的组成部分，我国家庭成员的基础关系决定了未成年子女名下房产的家庭共有属性。所以未成年人作为家庭成员之一，其名下的财产除因继承、奖励、他人赠与、报酬、收益等合法来源获得外，不论来源于父母任何一方，都具有家庭共同财产的性质。
夫妻共同财产与家庭共同财产的不同，夫妻共同财产，是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同所有的财产，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。18套房屋是王永权、姚明春出资购买并用于经营，虽然登记在王雲轩名下，但其获得1房产时未满16周岁，系未成年人，不具有独立取得经济收入的能力，同时房屋也一直由王永权、姚明春夫妻用于经营，明显超出王雲轩的基本生活需要，王雲轩不能证明购房款通过个人劳动所得或因继承、奖励、他人赠与、报酬、收益等方式取得，登记在王雲轩名下的18套房屋应认定为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共同财产。
2、房产归属不以登记为准，以实际出资为准：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，可根据实际出资情况确定房屋的归属。在实践中，有的夫妻出资购买房屋后，出于各方面的因素将房产登记在子女名下，但这并不能完全证明房屋的真实产权人即为子女，除非父母出资购置房屋时明确表示是为子女购置的，房屋的所有权人就是其子女，否则，虽然房屋登记在子女名下，房屋的真正所有权人仍应为父母。
3、欠款在后，房产登记在后，损害债权人利益：王永权、姚明春以王雲轩名义签订房屋购买合同是2010年11月2日，王永权与贺珠明签订借款合同时间是2012年8月24日，王永权、姚明春将房屋登记在王雲轩名下是2013年6月4日。18套房屋登记在未成年子女王雲轩名下时，王永权、姚明春尚未归还贺珠明借款，王雲轩取得房屋会损害债权人贺珠明的利益。
企业家基于规避税收、规避债务、减少交易成本、为子女上学提供便利等方面的考虑，会把房产登记在未成年子女的名下，但最高人民法院的裁判让一切都变得不再确定，18套房产被认定为家庭共同财产是本案的关键，既然是家庭共同财产就应当偿还夫妻债务。若夫妻要将双方出资购买的房屋赠与给子女时，最佳选择是到公证处办理一份赠与公证，以明确属于赠与的性质。
03
房产登记在未成年子女名下的风险及应对
父母以未成年子女名义购买房屋，房产登记在子女的名下，不仅有被认定为家庭共同财产的风险，还有以下风险：
不能随意处分，融资困难
房产登记在未成年子女名下，父母对房产的处分权限会受到限制。对于子女在房产中的份额，在子女成年之前，父母不能随意处分其房产，例如将房屋出卖或抵押等。如果父母出于自身的经营需要或者资金流通需要处分这类房产时，就会陷入被动。因此，父母选择由子女持有房产时，应考虑自身有无处分房产的需求，以免出现有资金流动需求却无权处分房屋的情况。如确实需要处分房产，应有证据证明是为子女利益，而且出售后的款项也用于子女的生活、学习以及治疗等需要。
父母控制权流失，导致财富流失
房屋登记在子女名下，父母会失去财产的控制权。生前赠与也是一种传承安排，但是从子女成年到子女“成才”，通常需要时间。若成年子女出售或抵押房产，可能未必符合父母的传承观念，这就将导致财富流失。
子女成年主张所有权，买卖合同无效
从购房者的角度出发，购买未成年人名下的房屋，可能会因合同无效而遭受损失。房价的迅速增长导致房屋在合同签订时和交付时出现较大的价格差，此时，若未成年人父母反悔，会通过未成年人来提起诉讼，从而导致购房者无法获得房屋。即使获得房屋，也会因诉累遭受损失。《民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。父母处分未成年子女名下的房产，可能会因上述规定导致房屋买卖合同被认定为无效，给购房者带来潜在的风险。除此之外，未成年子女成年后可能会以自己名义起诉要求认定房屋买卖合同无效。
因此，购房者购买未成年人名下房产时应尽量确保未成年子女的两位监护人同时在场，以便保证合同的顺利履行。同时为了防止合同被确认无效的可能，应约定对自己有利的违约责任。
