嘉宾：北京惠子

记录：深圳张爱萍

嘉宾介绍：惠子(林惠芳)

坐标：北京

1、IT女成功转型

2、民宿主

3、拙勇堂黑钻学员

【成就事件】

1、一年做了13套民宿

2、带着闺蜜们一起做，她们拿房装修，我运营，现在一共运营着60+套。闺蜜副业收入比主业高。

做民宿吸引了闺蜜来一块学习，自己的、闺蜜的、同学的，目前运营60多套民宿

以前在北京做IT产品经理，两年前辞职，为何离职？太忙了，生了两个娃，很难平衡工作和家庭，生了二胎后，更想陪伴孩子了，就一直在探索有没有自由一点的工作、不耽误赚钱，不耽误陪伴孩子

第一个自由职业干着干着收入达到了上班的收入，那你后来看着发现需要投入很多的时间才能收入更高，那样不行的。继续探索，寻找，遇见了拙勇堂，知道了被动收入，而且自己很喜欢民宿，过去认为民宿门槛很高，原来普通人也可以入手。

一，数据

60+套民宿运营的总数据，新房上线拉低了入住率，不过整体很不错，自来客可以达到20%以上。还有部分自来客，采用美团直销码（美团支持）。有的地方，自来客可以占比30%以上。

大开间二居室三居室利润过万很常见

二，案例1

房租：5400元

装修：11882元

民水民电：400/月

日耗：7元/天

保洁：320元

7月平台佣金820元，一万块收入

案例2

房租5500元

装修16551元

民水民电 400/月

日耗7元/天

保洁350元

7月份平台佣金1020元

（这边物业费业主自己交）

也是自来客很多

三，民宿运营技巧

（一）用心做账号

1，这么多平台，还是美团民宿流量大

美团酒店少

自来客，给发直销码

2，每个平台都要做到超赞房东

举例：美团超赞房东条件

（1）专注服务

•10分钟回复率大于95%，统计过去90天。

•工具设置数为2，统计过去一天是否开自动服务，设置好联系电话

•房东的评价平均分大于4.8分，且新增评价大于等于3（刚上线时要专注这个，把评分做好），统计过去90天的

•房东纠纷率小于等于5%，统计过去90天产生的差评、投诉、取消的订单数

•5分钟订单确认率大于等于98%，统计过去90天的

•房东违规数小于等于0，统计过去90天

•信息风险提示分等于10，统计过去90天，出现房源信息不一致产生的差评投诉等

→以上需要同时满足，房源少时很容易满足，房源多起来了有难度

可以从销量入手

（2）专注销量

•房源可定率大于等于90%，统计未来90天。

•入住间夜数，同城排名前20，统计过去90天

•直销间夜数，大于等于1，统计过去90天

•违规订单数，小于等于1%

（3）摄影师拍摄照片

很重要

租客为颜值买单

评价：民宿主自己写好，让房客发

照片有的来自于自己和孩子试住（买家秀+卖家秀）

用民宿或宝寓全盘控价

价格参照竞争对手、节假日、市场情况，来调整

（二）如何要好评？

1，满意后直接要

把房客加到微信里

亲，住得怎么样呀?

入住过程中，注意互动一下，给出关怀，聊聊天，还有助理、管家，多个人关怀，后面要好评顺理成章

好评，帮忙写好小作文、准备好图片，让房客直接复制粘贴就行→还积累了不少优质好评呢，充分利用了好评区这个广告位（注意，自己提前准备好的图片别和营销图片一样，要有生活气息、有人有包有做饭等）

2，发红包

3，做朋友

4，接纳吧，没有就算了

5，清晰房子的评价情况

统计每一个房子的评价数量、优质好评数量以及了解增长情况

（三）如何护理差评？

1，联系房客协商删除

2，对方同意后致电给平台客服操作

3，四颗星以下的全部协商删除

4，适当的发红包给对方（视房子的房价而定，比如8.8啊）

如果住客住的不舒服，就满足他的要求

即便你的房租再好服务再好，依然没有办法满足所有人的喜好，如果文字评价很好但是4颗星，看情况适当保留；四颗星以下的评价不好的，全部协商删除，好好交流，理解他

实在不愿意删除的，做朋友吧，可能过两天他又愿意删除了

恶意差评的，发红包也解决不了问题，就算了

如果遇到竞争对手恶意差评，依然好好回复，找平台仲裁

四，诚心对客户

1，把房客加到微信里

微信就是私域，加到私域，重复购买的概率更高

将房客信息备注好：

K+房客姓名+房间名+日期+几人住

描述里可以写上更多信息

方便下次下单跟进服务

朋友圈，新房发布，直销码，保洁，等等，发发圈

2，如何应付突发事件

举例：挂画掉下来砸到住客，住客主动跟我说，而不是差评

人>事，先关心人，以人为主，你对住客好，他也能理解也对你好

积极配合，及时处理，处理不了的可以全额退款，没有什么事情是用钱解决不了的，如果有，那就全额退款

电话里解决不了的，该去现场去现场

3，运营要用心做

在一些房间里放了留言板，住客真的会写，写的很温暖，90%以上都是好评，来自五湖四海的住客来房子里住过，还有温暖的留言，收到住客的这种很温暖的反馈时，就想再拿10套房

需要花些心思，有的时候在处理差评的时候也很不开心，依然要保护好“顾客是上帝”的这种感觉

4，给出关怀和复购优惠

住的过程中给出关怀和复购优惠

亲，住得怎么样呀?

如果有啥可以优化的，也可以跟我噢

下次再来，把房东直销码发给她，再优惠5%-10%，转介绍也给发红包，金额8~88

竞争对手推荐来的住客，也会返10%给对方

→运营没有技巧，只是用心就好

同行也可以互相帮助，推荐住客