今天分享可能更多的是我个人的一些观点，个人的第三方视角看待的一些楼市的现象。没有用那么多数字来剖析，本质上是因为我是觉得对于现在楼市,数字它并不能够最大程度反映真实的楼市现状.所以我更加愿意用一些个人的角度跟各位聊一聊非理性的几个观点关注我账号的朋友应该知道，在今年的五、六月份我有过一次置换，我选择这个时间点买，其实跟政策完全没有关系，仅仅是因为我想住得更好。这次置换中我发现几个现象：

这几个现象反推到我们每个人身上，对于地产人来说，可能很大的感觉就是市场好像真空了。对于购房者来说，他们开始焦虑、开始焦灼，对于第三方服务团队，不管是营销机构还是广告公司，可能也更多地下沉去找客户去了。所以这是整个市场上构成的基本面，有几个问题想和大家分享一下

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其实在一年前或两年前，这根本不是个问题。房价怎么样是供需决定的，跟城市什么关系，但是现在这个角色因素，已经很大程度上在干扰了我们整个市场的一个价格。我想给各位看张图，左边是今年年初拍的，右边是今年最近国庆时候拍的

在今年三四月份时候，上海有两个大热楼盘，一个在新天地，一个在前滩。新天地那个项目出现最极端的案例就是很多人哄抢一套房子的同时，很多人用公司名义买房，最典型的是有一个人注册了30家公司去抢一套房子，而且那个项目反而面积越大越别人欢迎然后我们把视线从中环内移到外环外，10月10号，上海很多楼盘叫做促销，有的项目说买房送宝马，买房送奔驰。这个项目最极端，买房送房子，怎么送？买这套房子，我送一个外地房子首付款

哪怕是在上海，市场也变得冷热不均，你很难用一个很简单的标准来判断上海这个城市，因为上海在我眼里它已经分层分列了，不同地段、不同位置、不同项目的受市场的认知程度已经不一样了。为什么会有这种现象？其实我觉得这种现象倒不是市场因素，也并不是供需的因素，就是因为价格的因素，现在并不是因为通过供需来调整价格，而是用价格来调整供需，这是整个上海在当下市场最大的一个改变。今年上半年时候，我尝试去摸清楚政策指导价定价什么规则，有什么逻辑，反而没有发现，但是下半年以来，我个人觉得好像隐隐约约有这样的一个定价体系

城市它对一个房价的接受度大概在均价5万块钱左右，这个价格基本上是17年维持的一个价格。这5万块钱均价的前提下，每一条环线好像都有一个价格，4万、6万、8万、10万对不对？这个定价体系毫无疑问它并不是那么合理的，正是因为它的不合理，才造成了有的楼盘卖得好，有的楼盘卖不动，有的时候他要促销，而另一个楼盘要捂盘惜售。一样价格，但背后藏着不一样的地段跟不一样的产品。所以对于买房人来说，难度也越来越高。

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这个话题两年前也根本不是一个问题，现在这个问题变得越来越明确，越来越需要去思考，上海这个城市，它现在对哪些买房的姿态是比较敞开的，对哪些人买房是比较包容的，对哪些人买房是我觉得是比较友善的。上海在今年的7月份，出台了一个新的政策，叫限制公司名义买房。这个事在以前也不是个问题，每个操盘手都知道，任何一个项目多多少少会有一些人用公司名义买房的，但比例很低。但是为什么今年上半年会那么多人公司名义买房？因为你二套房，跟公司名义买房都差不多，一个七成一个全款，没差多少，所以大家宁可用公司名义去买更好的房子。

所以上海出这个政策就是告诉你，普通人买房是支持的，作为企业把房子当成资产是要受限的。但是我们认真的来看，那些细则还是有一些企业可以去买房的，各位有没有想过为什么不一刀切，让企业就不能买房就算了？

我们看这些具体的政策，其实这三条政策归根到底就是一个逻辑，你在上海有纳税，能够解决就业，然后成立时间很长，说明你没有死掉，也不是一个皮包公司，那么你是可以买房的。很多业内人可能会知道，今年上半年很多类似于平安，或者说网易这样的企业机构买了大量的办公楼。第二点，这是一个朋友圈截图，也特别有趣。

我公司有一个小伙伴一到公司就哈哈大笑，很兴奋跟我来讲说，我老公上海落户这件事情终于搞定了。为什么叫终于搞定了，她跟我讲第一个他其实是符合上海落户的标准的，但过去好像一直的消息就是在排队，落户人太多了，所以你要等。然后最近这段时间，她突然说，流程似乎加快了很多，让那些能够落户的达到资格的人快速落户。这说明一个很好的现象，对于一些外地的，你是第一次刚需性想要买房的，在这个时候房票开始发放到你们手上了。第三个，来自于今年上海的一个乌龙事件

广传首套房，利率降低到九折，然后不到四小时，官方出来说并没有这个现象。但是确实有人拿到了九折利率，为什么？银行放贷有压力，但是不知道放给谁。放给二套三套的，一定是被拦住的，大宏观政策下，所以只能放给首套了，首套还放不出，所以尝试着用一些九折的方法，所以本质上这是业务，有一些人可能内部竞争压力或者说工作压力会有一些个人的这样举措。这也说明另外一个很有趣的现象，就对于你首次买房、首贷买房，你的信贷对你依然是很友好的。归根到底，上海到底希望谁来买房？总结几个关键词：第一，对于上海有贡献的，不管你是个人还是企业，第二，第一次买房的人，第三，自住的。

现在这个时间点，如果你符合这些标准，你在上海买房其实是拥有去选择权的，这也是回到第一个观点，但是前提，是我们要有选盘能力。要去用脚去走这片土地，自媒体可能会告诉你一些信息，但是依然要去到现场，去看看景观做怎么样的，样板段做怎么样，那么精装修有没有降低等，只要能选出好项目，这个时候买房或者说买到对的房子，对这些人来说是一个比较大的保障，或者说机会点。

03

有一个现象是值得跟各位分享：确实有一些地段的价值正在被慢慢稀释，或者我认为有一些利润价值在后面的升值空间可能会没有那么大

这张图绿色这一条是上海的分界线，把上海跟周边的地界进行一个清楚分割。讲实话，我一直认为整个上海的发展有点类似于日本的东京，我们都知道东京人口很多，但其实他东京的人口他并不是完全聚在一个地方，他也是通过不同的都市圈，通过新干线，类似于这种的一个轨交进行串联的。所以对于上海来说，我个人认为未来也会经历这样一个发展。整个上海都市圈它要承接3000、4000万以上的人口，但是上海市的人口指标又只有2500万。所以很明显，它一定要依赖城市群这个战略，上海一定会尝试着用自己的方式，控制一些环湖城市，或者说周边城市。

我们可以看一下这四个重要的节点：第一个，在2005年前后，上海非常大胆的把自己的11号线通了跨桥，这应该是第一条跨城的高铁。第二个，在五年前，对于虹桥这样一个大区的规划，很明显这个区的规划构建了上海的另一个中心的概念，同样是延伸到内陆，江苏、浙江这些城市里面。第三个，松江南跟金山北，有蛮多人在环沪城市上车，然后在金山下在松江下，然后去到他们想要去的地方，这种城际的来往变得越来越密切。我一直认为路网其实就是上海城市往外伸的抓手，这四个核心节点就保证了上海在尝试着用自己的能级，来带动长三角经济圈以及环湖城市的发展。另外有一个很重要的数据。

跨城居住这件事情已经发生了，而且不少。如果同城化真正意义上发生，我个人认为这些地段的位置未来可能会被稀释，因为他们是有替代品的。金山过去一点就到嘉兴了，安亭直接跟花桥两个对冲，包括淀山湖那一块，往外出去一步之遥就到了昆山。

所以这些位置在我眼里本质上，它的未来的地段价值会被稀释。但稀释同时，上海那些核心地段的最优质位置的价值反而会崛起。

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这一块我会用一些数据说明，但是我并没有用价格，也没有用成交量，用了百分比的一个数据。

这个数据用了一个百分比的数据，关于不同区域的成交量的波动性变化，绝对值没有意义，但变化特别有意义。有一个很明显的现象。在最近的三个月开始，上海的外环外的成交量开始起来了。这个信号是非常让人振奋人心的，其实作为地产人是非常想要知道楼市什么时候会好转。但楼市好转其实需要是城市的成交一定是一个金字塔形的，顶端的很贵，它就很少，中间端位置还不错的有群中产买，基本面在底端，底端是接上一端的。最后一个环节买在郊区位置的人，本质上就决定了金字塔到底能够做多长。刚说过了，因为冷热不均，大家都去买好房子了，但是现在开始外环外的比例开始上升了，维持在50%了，所以这个信号就表明整个上海楼市基本面还在。第二个，我们看一下二手房数据

​我们一直认为2018年的成交量很惨，但是其实它好过2017年，再惨但比去年要好，就是一个好现象。其次，如果你是普通住房，你是自住刚需，你想置换，你在这个时间点是可以挑到很好的房子的。

我们最怕是什么？最怕是楼市突然变好，然后我们来不及选择。但是现在这个节点，上海基本面还在，甚至开始有点好转。

以上为正文，来自真叫卢俊