国内微信群里的伙伴前几天问我:
我在读《穷爸爸，富爸爸》的书，罗伯特・清崎说，他在资产情况不好的情况下， 还要坚持进行房产投资。 我很不解，他怎么可能在资金不充裕的情况下进行房产投资？"
是啊，没钱怎么投资？在国内买房子，怎么也要首付10%以上吧。50万的房子就需要5万。何况北上广的房子没有低于100万的吧。
在美国投资房产三年了，我还真认识了不少空手套白狼的房地产投资者。下面说说自己的两个案例，告诉你在美的的房产投资者，是怎么样在资金不充裕的情况下，进行房产投资的。
第一个案例是关于如何不花钱，通过房地产挣钱的。
今年上半年，我查email，发现C先生群发了一封email. 说他刚刚签了一份买房合同. 买的是一个3卧2厕1300英尺(大约120平米)的独栋屋，要价9万9千美元。查询买卖经纪人专用的数据库，我发现这房子修完能卖24万左右。我立刻给C先生打电话。第二天合伙人去看了房子，当即决定买下。经谈判，C先生同意把合同以9万3的价钱卖给我们。几天后，我们过了户。从过户材料中，我们得知C先生跟卖主签的是8万的买房合同。一分钱不花，通过倒手卖合同，15天左右的时间，C先生挣了13,000美元。
那卖方是什么情况呢？为什么愿意把价值20万的房子以8万的价钱卖掉？经询问C先生，原来房主去世了，继承人遍布全美。继承人根本不在乎这房子值多少钱，也许也不知道这房子值多少钱，就想赶紧卖了这房子，好分钱。何况就像email 里所说的，这房子虽有人租住在那儿，里面居然没有中央空调。在美国南部，这样的房子基本上不可能拿到正常的银行贷款。所以这种房子只能卖给房产投资者。C先生就专门做这样的生意。通过发传单，贴广告，网络营销等方式，直接找到卖家。签下买房合同后，转手卖个下家。 这种空手套白狼，没有房产买卖执照，而大量倒卖房子的投资者，我们叫他们 Wholesaler. 不知道中文如何翻译。
第二个案例是关于如何用很少的钱，买房产的。
某天我接到消息，得知 J 女士在网站上填信息，说自己因为生病，没钱还房贷，房子要被银行拍卖了。她30不到，一旦房子被拍卖，这条信息就会进入她的信用记录，对她将来找工作，买房买车都极为不利。所以急于出售她的房子。通过数据库查询，这房子修完后大约值16万左右，她欠着银行大约11万。合伙人去看了房子，说状况保持得不错。花2000美元倒腾一下就能出租。3卧2卫1700多英尺 （~160平米），带游泳池的房子，每个月能租1400-1500美元。J 女士银行的贷款是3.875%年利率， 30年固定利率。每个月的本金，利息，地产税，加保险费是大约是850美元左右。于是我们跟J女士签订了购房合同。合同表示，我们买J女士的房子，一分钱不付，subject to J 女士的贷款 （也就是说：贷款依然保留J女士的名字，我们每个月还J女士的贷款，房子过户给给我们）。
在这个案例里，我们过户的时候没有付J女士一分钱。只是 付了律师 3000多美元，终止了J女士的房子被拍卖的命运，买了J女士的房子。在这个例子里，房子的贷款还是J女士，不是我们的名字。我们只是每个月替J女士还贷款。但是房子已经过户给了我们。你们也许会说J女士会何不放心。如果我们不及时还按揭，还是J女士的责任啊。没错。但是J女士的房子已经到了被依法拍卖的境地了。如果真的拍卖了，对她将来的工作生活都会有不良影响。而我们替他还按揭，还能重新建立起她的信用。如果万一我们不及时还款，那最糟糕的情况就是跟现在一样而已。而且，万一拍卖后的钱不足以还J女士的贷款，她还得负责还银行差额的部分。所以，当我们过户的时候， J女士是千恩万谢的。就这样，我们以很少的资金（3,000美元）买下了价值约160,000美元的房子。
在这两个案例中，投资者都是找卖家直接买房子。这里不涉及到传统的房地产中介，也不涉及银行贷款。找的买家都是 motivated seller，比如官司缠身的，生了重病时日不多的，或者有大笔医药账单要付的，住在远方的房东，亲人刚去世，急于分财产的儿孙等等。所以他们可以以较低的价钱签下合同，然后找到下家，卖出合同。在15-30天内，挣到转手费。
以上的案例可以看出，在美国，罗伯特・清崎所说的在资金不充裕的情况下进行房地产投资是完全可能的。无论是通过做 wholesale 的方式，还是通过 subject to 的方式，都可以不花钱，或者花很少的钱，进行房产投资。
在中国，是否也可以进行类似投资呢?
