产业园区的前世今生
产业形态演变
第一阶段：点状散步1979-1983
企业围绕资源自发聚集：自然资源、市场和交通枢纽资源
第二阶段：政策驱动聚集
第三阶段：产业聚合：园区内逐渐形成核心企业与主导产业，企业见联系与合作加强
主导产业+核心企业组合
核心企业：促成产业聚集效应和园区整体演进的引擎。作为园区制造主体、出资主体、创新发动机和区域品牌代表；核心企业通过投资、创新、只是转移、品牌扩散等方式带动其他企业的发展。
第四阶段：聚链发展
注重产业结构的优化和升级，依托核心企业和主导产业形成具有鲜明特色的产业链协调发展的“聚链”模式。这一阶段园区的产业形态呈现“龙”形，即“龙头”企业带动，有“龙身”和“龙尾”中心企业配套、产业链完整的“龙形”产业布局形态。
第五阶段：
以科学发展为主题，实施创新驱动发展战略，培育和发展战略新兴产业，壮大高新技术产业集群，探索经济发展新模式和辐射带动周边区域新机制。
产业园代际演变
第一代产业园19%：无主题产业园，产业定位不明确，多行业企业混杂聚集在同一个园区内，内部协同差
第二代产业园46%：核聚型园区，有较为明确的产业主题，但产业链不完整，缺乏龙头企业，
第三代产业园31%：“链聚型”产业园，有明确的产业主题，有龙头企业带动，注重产业链完整，强调“强链补链延链”
第四代产业园4%：“聚网型”园区，各类产业主体和相关参与者能够紧密联系，有机融合，园区运营公司和园区入驻企业成为利益共同体
产业园发展模式演变
在以往整体经济快速发展，以及住宅地产和商业地产供需两旺的时候，产业园区开发主体依靠土地的一级、二级或者一二级联动开发即可获得超额利润，依靠地方政府的土地优惠和税收减免即可完成招商引资，对产业发展及产业园区服务环节关注较少。
土地一级开发：规划设计、咨询、土地整理、基础设置、公共设施建设
土地二级开发：房地产开发销售，配套住宅销售实现现金快速回流
产业招商：招商主体可获得落地项目投资额的一定比例（通常是20%-45%）作为收入，同时政府可通过土地出让和园区税收奖励等政策奖励招商中介
后期产业服务和园区管理：主要包括园区管理维护服务收入、金融中介收入、咨询服务收入。
在新形式下，招商引资面临着巨大挑战，传统国有企业北京的产业园区开发和运营商开始力不从心。同时，一批活跃的民营企业、地产商、实体行业企业开始进入产业园区产业地产，盈利模式、融资方式逐渐形成。产业地产的盈利模式主要包括五个类型：
1土地增值：土地基础设施配套建设与完善、一级土地转让
2物业经营：物业出售、物业出租
3政府补贴：“落地投”奖励，科技地产及孵化器补贴、税收分享
4产业服务：物业管理服务、产业园区配套设施服务、投资服务
5资产增值：资产证券化、项目利润、REIT’s基金以及企业上市
