读新潮沉思录《请回答90年代：中国房地产源起》、岱岱《坐庄楼市》二文所感
沉思录的文章以黄奇帆的访谈中的看空房地产的观点为引子，主要介绍了自90年代，房地产市场化改革以来的各方面因素，通过政策的变动来捋清楚了房地产市场的现状，而且值得注意的一点是，文章中点明了政策所引起的各方利益分配格局的变动，而本人认为当下房地产市场改革进入深水区，难以继续推动的一个原因就在于食利集团的种种阻挠，他们不舍得吐出这20年期间大快朵颐的好处，导致全国绝大多数人民饱受在这种高压生活之下叫苦不迭。
文章首先介绍了我国房地产制度中两个极为重要的文件：
①1994年内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度
②1998年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（23号）：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，让房地产真正走入了市场化。
这两个文件也对应着两个基本概念：房地产预售制与房地产货币化/市场化
首先介绍房地产预售制度：
它的成因简要概括如下，90年代严重的通货膨胀使得银行利率长期维持两位数的高位，为了使用尽可能少的资金，从香港学习来的“卖楼花”制度在中国大地上应运而生，这种制度玩着8个瓶盖盖10个瓶子的游戏，以较快的资金周转的优势取得了地方政府的青睐与支持。
但是这种制度存在着内生性不公，即银货不两讫，购房者自签订期房合同向银行获得按揭贷款时即已经背负了支付的义务，但是房地产商却不能保证按质按量按时地向购房者交房，因此对于合同双方来讲，这期间存在着极大的不公。一旦房地产发展受阻，譬如房地产企业利用在A地的业主处获得的资金在B处购买土地后，由于政策收紧等因素导致房价不再上涨或阴跌，使得B处无法及时获得补充资金来保证A楼盘及时交付，即庞氏游戏无法继续进行，那么这个游戏链条上所有涉及到的未交付的后果都将由各环节的业主承担。
2022年夏季，在酷热的中原大地上，房地产预售制度迎来了它迟到的审判，近三百座楼盘业主以背水一战、鱼死网破、誓不罢休的姿态，选择以断供的方式对房地产预售制的恶果——烂尾楼发起了挑战，引起了中央以及全社会舆论的关注，牵连出银保监会以及银行领域的多位大佬，这场风波目前还在继续，中央督促地方政府设立保交楼基金，试图以百亿规模的基金撬动更多的社会资本来挽救奄奄一息的烂尾楼，挽救奄奄一息的中国房地产以及地方政府。
再来介绍房地产市场化改革，说到此概念，我不由想起2021年大三下学期时，有一名专业课老师，他向我们简单介绍过当时的情况。他上世纪本科清华、硕士北钢、博士哈工，履历惊人、十分优秀，如今已功成名就，临近退休准备颐养天年。王老师酷爱抽烟，虽说上课期间不能吸烟，但作为老烟枪的他总是在课间抽起了他的中华。回想去年上课，他总是不自觉地向我们介绍上世纪尤其是以毛、邓为核心领导人的那段时期的种种奇闻异事，当然这其中也包括今天所提到的房地产市场化改革。当时他携妻子刚从寒冷的北国来到济南任教，据他介绍那时的人们完全没有如今人们大肆买房置业的想法，一是人均收入较低，维持基本生活水平已实属不易；二是经过计划经济以及单位分房、公租房时期的熏陶，绝大多数人们似乎从未想过花重金去购买另一处住宅。因此可想而知，当98年房地产市场化制度确立，单位逐渐停止分房后，人们的思想观念会得到多么大的冲击，但总有人春江水暖鸭先知，能把握先机，提前购置多处核心地段的房产以应后期之变，因此不由感慨，作为一名普通人，要时时刻刻把握住政策变动，尤其是与核心资产、核心领域的政策变动，有可能灵机一动电光火石之间，由局势的改变所引起的观念的改变就将改写这个人的命运。
97年亚洲金融危机推动了房地产市场化改革，中国自建国以来第一次出现了“双重过剩”的危机，即资本主义经济危机，为了提振需求、对抗通缩，政府相继实施了一系列政策，比如大学扩招、银行收取利息税等，其中一项政策就与房地产市场化改革挂钩——大规模基础设施建设，即“以工代赈、两难自解”。
在资本主义的发展过程中，通过政府这只“看得见的手”来推动基建工作，进而达到主动创造需求、降低失业率、保证社会机器运转的例子比比皆是，尤其以上世纪大萧条期间美国的罗斯福新政为代表。固然想法是好的，但大规模基建首先需要考虑的问题就是——钱从哪来？如何筹集巨额的投资资金？
让我们看看当时的政府经历了怎样的心路历程才决定使用房地产市场化这项政策获取海量的资金。当时的高利率背景下，如果盲目发债筹措资金的话，一旦债务超过临界点，那每年产生的巨额债务就会像滚雪球一般自发性扩张，导致出现债务危机；再者选择发债向市场内再次注入流动性会导致进一步的“通货膨胀”，因此发债这条路被否决。
这时大家的目光转向了上海，上海由于产业和基础设施老化，以及国际环境的影响，经济陷入困境，主政上海的朱镕基主持了全面的基础设施改造和产业结构调整。上海同样身处资金不足的困境，朱镕基选择了搭建融资平台，向世界银行贷款，同时组织国内其他银行和世界银行组成银团贷款。
而这些贷款的还款途径，上海瞄准了城市内的大片棚户区以及未开发的土地，通过将这些土地批租（卖地）回收货币偿还融资，而土地被卖给开发商后，树立起来的一座座商品房便由渴望在上海定居/改善居住条件的居民一一买走，海量的资金通过开发商和融资平台从居民部门转移到了政府部门手中，这些资金成为化解经济危机的重要推动力，将第一次面临经济危机的中国解救了出来。
自此之后，这种既能回收市场上滥发的货币，又能利用这些货币进行大规模投资抑制通货膨胀的方法被中国政府玩弄的炉火纯青，与此带来的后果便是人民的居住门槛水涨船高，房价一次次冲击着大家的认知上限，这就是一个巨大的泡沫，人人都知道迟早会爆裂崩溃，但仍不留余力地向泡沫里吹着自己的最后一口气。
下面聊聊前几天看的岱岱的一篇文章，捋清楚一下这篇文章的思路有助于增强自己对于未来房地产市场发展的认知判断。
岱岱首先对于从卖地到房产出售到消费者手中这套流程进行了一个梳理，明确了各环节的利益主体/主导方，然后对各环节下一步的发展提出了自己的见解。
首先第一个环节：卖地。这个环节中央政府难以插手，地方政府各自为政，各主政官为了GDP政绩也好，为了筹集地方财政进行建设/供养公职人员也罢，大肆玩起了庞氏骗局，通过饥饿营销等多种手段提高城市地价，变相收取人们未来70年的税收。该环节将来在全国统一大市场的指导下，将由中央和地方双层主导来保证步调一致。
第二个环节：拍地建房。这个环节中引入了房地产商，他们作为地方政府的白手套，利用银行（背后也是政府的主导）贷款，以较少的资金凭借很大的杠杆撬动了居民存款乃至贷款的海量资金进行建房。在前20年，这个环节主要有私企也就是市场进行把控，之后的发展趋势是国企将逐步取代私企的位置进行主导，大浪淘沙之下，众多资本不够雄厚、负债率过高的私企将会沉沦在历史的洪流之中，负债率还有一定上升空间的国企将给房地产市场续命。
第三四个环节：一手房和二手房交易。一手房由政府控制首付比例、公积金贷款比例等核心政策；二手房虽说是业主对业主的交易，但是这其中也夹杂着限售限购等多种调控手段，与一手房不同的是，二手房交易过程中地方政府吃不到太多的肉。因此值得注意的一点是，国家之前往往打压二手房交易而鼓吹一手房交易，因为这样可以得到实实在在的金钱入账，但是打压力度也不敢过狠，因为往往一手房中的改善户型是通过出售二手房进行带动的，一二手房市场息息相关。现阶段的新问题有，新冠疫情的出现使得断供房/法拍房越来越多，直到2023年04月份，法拍房将会推向市场，与一手房和二手房抢夺剩余的资源。而且值得注意的一点是，二手房的堆积，意味着银行将成为最大的房东，法院将成为最大的中介，以前法拍房的规模较小，人们不敢选择，现在当法拍房的体量逐渐扩张，银行/法院将会进一步推动法拍房市场的规范化，由此引起我注意的一点是，可以试着关注一下各地的法拍房市场，合理捡漏。
最后一个环节：房屋租赁。租赁市场绝大部分被各路房东所掌控，疫情期间国家发政策要求减租，只有国有资本控制的商场大楼可以缓交，个人房东对此置若罔闻。而且如果此时实施房地产税，房东们便会借此机会普遍增加租金，将成本转嫁到底层群众身上，无法达到劫富劫贫的功能。但是正如上文所述，大规模的法拍房+近些年来所推动的廉租房建设，是的政府慢慢变成了全国最大的房东，一旦国家掌握的房产规模达到垄断级别，那租赁市场的价格将由国家说了算。而且这部门租金还能做成ABS债券交由各类投资者买单，这部分钱将去填补地方政府的巨额债务，化解银行的巨额风险。
综上所述，经济下行时期，当国家层面对于房地产市场的把控程度逐渐加深时，负/低利率工具+租金金融产品会将居民的存款转移到银行的理财产品上。年青一代将一边喊着躺平，一边付着房租，一边购买由自己的租金所组成的金融产品，用一代人的时间换取楼市泡沫危机的顺利化解，达到了“买房是爱国，租房也是爱国”的伟大历史阶段。
以上便是本人对于两篇文章的凝练+思考，有些地方逻辑还不够通顺，但大致脉络逐步厘清，之后会慢慢记录自己对于房地产市场的学习历程。
