近来和群友在聊了一关于投资选筹的问题，投资我们要追求更加大的回报。

投资性买房，应该买哪里呢？

有的群友说，我们要投天河北，我们要投越秀学位房。

也有的说，我要投珠江新城CBD。

投资，我们当然首要追求的是投资年化回报率！

究竟哪个片区，才是有投资价值和投资潜力，投资年化回报率高的片区呢？

估计大家都在苦苦地追寻， 寻找自己理想的梦中投资乐园！

追求投资高增长率，高回报！

远远的跑赢整个市场大势，能够做到投资回报率暴击一般的投资者，也不是那么简单！

市场上，大家都不傻！别人都说了，钱是最聪明的！

哪里有高于一般市场的平均回报率，能够暴击一般的市场回报率，就会有大量的资金涌进来！

投资房产市场，怎么才能够做到暴击的回报率呢？

事实上我也思考这个问题，很多要素有关，最重要是跟所选的筹码增量有关！

如果市场没有发生增量，所选的片区筹码根本上不可能发生房价的暴击！

一)增量

所有的增量，包括产业增量，新建住房增量，最终都以人口增量有关。

增量的市场往往表现，有下面几个方面！

产业增量

该片区区域有新增的产业增量，比如政府规划新的产业新城。

如广州国际金融城和黄埔的临港是BD， 以及琶洲电子商务区！

这些有产业规划，有产业概念和落地的片区！

不久将有大量的高薪产业，高薪的工作岗位，高效益的产业企业进驻！

最终会吸引大量的就业人口，配套流入，产生对住房大量新增需求！

新建住房增量

旧改项目也是新建住房增量的一个素，有新建住房规划，新建成的房子。

新开发的住房，开发商一定会花九牛二虎之力，来推广营销他的房子。

广告打的满天飞，开发商建好的位房总得有人来买，需要人来住的。

买了房，人口住了进来，这些都是城市新的增量。

上述两个增量产业增量与新建住房增量，最终带来本区域人口增量。

人口增量是住房价格拉升暴击的基础！

二)暴击

房价暴击，房子的单价，在跟随大市上涨过程中，能够跟随并超越大市，增长率在大市通涨之上。

并比大市通涨跑高出一大截，这就是房价暴击，房价涨幅暴击！

16--17年，上一波大牛市行情中，广州的中心区域的房子，普遍上涨80%，外围普遍上涨了60%-70%。

而在广州次中心的热点潜力发展区域，例如，金融城板块，房价普遍上涨100%到至120%。

而这些区域的房价上涨幅度，远远超越了其他区域，短时间内房价翻番，完成了区域房价的暴击。

三)增量与暴击

没有增量就不可能发生房价暴击，存量人口，对应房子供应量平衡，房价内卷！

产业增量

有产业流入，有产业增量，有更多工作赚钱机会，必然吸引人口流入，这是人口增量，有人口流人，就必然产生住房需求！

大量人口的居住需求，就必然拉升本区域的房价！

产业增量，是房价暴击的一个要点！

例子：

广州金融城板块，正在开发建设中，产业增量预期满满，开发进程正密锣紧鼓的进行！

不断有新的产业增量流入！

所以16～17年，20～21年这两波行情，

连续走出来了两波暴击行情！

房价从16年初的2万出头，到现在2021年的7～8万出头，五年近翻四倍的行情！

事实就是这样，不到你不服的。

新建住房增量

开发新建的房子，开发商新拿的地，一般都比较贵，开发商在拍地的时候，楼面地价往往就等于旁边的二手房的价格！

那么呢，这些新地皮建起来的房子价格大约等于在这个地价基础上乘以2倍，才等于它新房的出售价格！

精算：

例如，白云新城北，陈田拆迁地块，楼面地价拍卖到4.3万／平。

一个项目从拍地到完全建成，大约三年时间。

现在，一个住宅项目的建安成本大约是0.3～0.5万／平，取其中间值约0.4万/平。

则项目土地与建安成本为：4.3+0.4＝4.7万

一个项目的金融成本，现在开发商的融资成本，大约去到年化10～14%，甚至有个别更高！

取其中间值年化：12％。

三年总融资成本：12％x3＝36％，4.7万x36％＝1.692万

还有，就是营销成本约5-10％，其中间值约7.5％。则4.7万x7.5％＝0.3525万

三年项目税费约20-25%，取其中值级22.5%。则4.7万×22.5％=1.0575万

三年平均年化10-15%的资本利得！

取其中间值12.5%。

三年合计：12.5%x3＝37.5%

4.7万x37.5％=1.7625万

则：土地建安成本、融成本、营销成本、税费、三年资本利得，算术求和：4.7+1.692+0.3525+1.0575+1.7625＝9.5645万

这样算来，4.3万拿的地，建成基本卖出，就要去到9.5万，才有小小利润可图。

国内开发商，经过20几年的市场打滚和培育，把整个产业链上下游各种供应商，打磨了数十遍。

把各个环节毛躁，磨得光滑圆溜，可能各个环节再可降低节省点点费率，但再怎么降，各个环节成本摆在这。

所以别人速算，4.3万的拿地价，建成后，地价翻番就是出货8.6万，少不了的。

谁来搞成本都一样，硬性成本摆着在这儿！

投资性购买，就买旁边有新建新房增量片区的次新二手房。

不断有新开发商拍出新标高的地价，年年不断有新开盘创新高的房价，来帮你旁边的二手次新房，拉房价！

天天有新房来帮你二手房拉价，你的房价想不升都难！

四)结语

投资买房，投哪里？买哪里？

投资一定要投有增量的地方，无论是产业增量，又或者是旧改新建住房增量，有增量的地方才有机会产生房价涨幅暴击，房价暴击！

没有增量，只有存量的老区、旧区市场，旧房子与旧房子竞争，房东与房东之间竞争客户！

房多客少，内卷化厉害，相互竞争降价，来抢客户，这样的市场是不可能有房价瀑涨暴击的机会的！

房价被内卷，是没有机会发生房价暴击的！

所以，我们投资要远离这种内卷化严重的，没有增量的旧城老区！

去新的有大量增量的发展区域，热点区域，去开拓我们的投资新天地！

（金牛拉车  2021年3月11日）