之前和同事，朋友一起吃饭，每次讨论话题不外乎几个主题：票子，车子，房子和女人。

昨天吃饭，大家的话题转向了房子。

没房的想买房，有房的想换房，换房的想投资房。

一顿饭吃到饭店老板赶我们走人。

现在大家最大的顾虑是未来的不确定性，房地产市场是涨是跌，比算命还难。

投资正确，可以大赚一笔，少奋斗几年。

投资错误，下半辈子就只能吃土了。

能否做出正确的购房决策关系到一个家庭一辈子的幸福。

未来十年，中国房地产走势如何，应该如何买房，可以从以下五个方面去考虑。

一、泡沫

现在房价很贵，很多人说今天的中国处在房地产泡沫破灭的前夜。

到底中国的房地产有没有泡沫，我们看一组数据。

2017年纽约的平均房价为每平方米2万美元多一点，北京的均价为每平方米1万美元多一点，纽约房价是北京房价的2倍。

1990年东京好点的房屋均价大约是每平方米8万美元，纽约房屋均价每平方米不到1万美元。也就是说，1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。

换句话说，2017年的北京房价是1990年东京房价的1/16。所以，我们北京的房子虽然很“贵”，但是和1990年的日本还差很远，远远不在一个数量级上。

而我们现在的人均收入还只有美国的1/7，经济增长的空间还很大。

十几年后，你会发现当下大城市的房价并不算高，就像你今天看10年前的房价，觉得很低一样。

我国房价还有很大的上涨潜力。

更重要的是，“贵”和“有泡沫”是两个概念，“贵”不一定就“有泡沫”。

我国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。

有很多国家，随着较快的经济增长和城市化进程，房价都会快速上涨。

如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，随着经济的增长，其房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度不比我们慢，所以我国的情况并不是特例，而是符合一般规律的。只不过，“鞭子不打在自己身上是不疼的”。

他国房价涨、房价贵，我们没感觉，而现在我们自己面临这么高的房价，面对很大的购房压力，有切肤之痛，感受是很深的。

中国政府每次调控房间，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速，因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的繁荣和安定，也不利于经济和社会的进步。

二、房产税

不少人担心房产税的推出会影响房价，其实我觉得完全不用担心。

首先，房产税出台会很慢。

从2003年提出房地产税到现在已经15年了，立法的草案都还没有拿出来。

2017年12月，财政部部长肖捷发文中提到，房产税要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，既然“立法先行”，大家都知道了房产税相关法律的重要性，自然会是谨慎再谨慎。

所以，相关法律从草案到审议，到向公众征求意见，再到表决出台，到实施细则出台，还有很长很长的路要走。

其次，房产税不会征收太高

估计不会超过房产评估值的1%。现在城镇居民人均收入只有3万多元，双职工加在一起也就6万多元，所以最多也就让人拿出收入的10%来交房产税，即6000元。

这与动辄100多万的房产价格相比，也就是半个百分点左右。否则，整个国家的经济系统都会乱套。

最后，房产税不会改变房价方向

房产税的推出，并不会引起房价崩盘。如2011年重庆，上海开展的房产税试点，对房价几乎没有影响。

再看看美国、日本都有房产税，这些国家的房子还是很贵。

说到底，房价还是由供求关系决定的。

三、买房还是租房

很多人有一个误区，以为租房很便宜。

例如，有些同学会有这样的观点：像北京、上海这些大城市的房子，租售比达到60多倍，意味着房价是年租金的60多倍，而且房屋的产权只有70年，那我租一辈子的房子，没什么了不起。

他忽略了一个最大的问题，房租永久不变的，而是每年也在上涨。

从2010年到2016年，北上广深的房租，每年的涨幅都在6%以上。

相较于这些年平均2.6%的通货膨胀率，这个房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。

深圳南山区的房租涨幅更是在10%以上。

我在深圳租的房子，每个月租金10000元，第二年房东要涨到12000元。

和房东讨价还价，最后每个月涨了1000元，涨到每个月11000元。

即便这样，房租的涨幅也在10%。如果按照这个涨幅算下去，70年后，我房子的年租金要8.6千万了。

虽然现在买房一平方10万元很贵，一套房子需要1000万元，但是，买房要比租房还是划算很多。

最重要的是房子可以抵抗通货膨胀。

四、买哪些城市的房子

关于养老，很多父辈人觉得在自己老家县城买房，房价还便宜。

但是，90后，00后可不这么想，他们更多的是希望工作和生活在大城市。

因为，大城市生活比较便利，有利于职业发展，房子增值潜力更大。

一旦回到老家，就是面临失业，没有适合的就业岗位。

为了让自己活的体面，老有所依，就需要选择一个有发展潜力的城市或下去。

如何判断一个城市是否有发展潜力，有两大类，八个核心要素。

第一类是常见的已知要素，第二类是不常见的关键要素。

常见的已知要素是指：城市规模、人口流入、人均收入和土地供情况。

城市规模是决定房价最重要的因素，一个城市规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标。

另外，人口流入速度也非常重要，北京、上海、广州、深圳为什么房价很高，很大原因是因为外来人口很多。

除了常见的已知要素，还有不常见的四个关键要素，分别是：儿童数量赠速、上市公司数量、财政收入、服务业占比。

数据显示，一个城市学龄儿童的数量增速越快，房价就越高。

深圳房价涨得很快，除了刚才说的原因外，还有一个非常重要的原因，那就是深圳学龄儿童的数量增速是全国最快的，家里小孩要上学，买房就变成了“刚需”。

一个地区上市公司的数量，是当地经济活力的重要指标。2018年A股新上市公司数量最多的省份或直辖市，分别是广东、浙江、江苏、北京、上海、山东、福建、四川和湖南这八个省市。要知道一个公司能在国内上市是很难的，必须要过五关，斩六将。

财政收入不一定特别准，但是数据很靠谱，经济好的城市，财政状况也很好。

服务业是一个城市经济中第三产业，服务业主导的城市，发展潜力大，即使在经济下行的情况下也表现比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。

五、买房两大原则

每个家庭的经济实力不同，需求不同，但是买房的过程中，有两个原则一定要牢记。

一是“先上车原则”，就是要先买票上车，买不起豪华卧铺票就先买站票，以免被列车抛下。中国的经济就像一列奔驰前进的列车，一个个大中城市就像是一节节的车厢，买房就像是买票上车。如果你看懂了这个道理，就要先买票上车，免得被列车抛下。

二是“稀缺原则”，房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。这些资源，可以带来各种便利，因此房子才值钱。如果没有这些稀缺资源，房子没那么值钱。

如果实在买不了市中心的房子，就选地铁沿线的房子，因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利。

买房的人内心满足感会越来越强，租房的内心不确定性会越来越强。