但有什么能阻止WeWork从180个办公空间发展到1,000个甚至10,000个办公空间呢？
好，让我来聊聊这事儿吧！
最近，WeWork180亿美元新估值的新闻铺天盖地，得到了大量的关注，报道如“WeWork可以证明它真的值180亿美元吗?”，“估值170亿美元的WeWork财务状况显示它在英国的办公空间…目前还没有获得任何利润”， 大部分文章还是标题党“WeWork大概是世界上估值最虚高的公司”。但我想说这篇 Business Insider 上的文章是一个很好的案例研究材料，它说明了为什么市场营销学教授不应该成为投资顾问。（#可恶的是）这位纽约大学教授论点的核心是：“WeWork现在的估值相当于其每位会员的用户价值约为55万美元。所以，很难想象WeWork是如何在用户身上获利，能让每位会员用户价值达到55万美元。”哎呀，真伤脑筋。哥们儿，仔细想想吧。显而易见，WeWork是不会停止获得新用户的，因此这一论点毫无逻辑可言。
任何公司的估值都应该是未来现金流的现值，关键词是“未来”。所以，真正的问题不是“现在每个用户的估值是多少”，也不是“公司现在能盈利多少”。真正的问题是，“公司在未来能增加多少用户”，即“公司在未来会有多大的盈利能力”。
根据这篇文章，WeWork的首席执行官最近重申，他们将在2017年内达到10亿美元的收入。因此180亿美元的估值大约是18 倍年度营业收入。
根据纽约大学的数据，以下是各类相关行业的市销率（市值／营收）：
REIT（房地产投资信托公司，Real Estate Investment Trust） = 6.47
房地产（一般/多样化）= 5.61
软件（互联网）= 6.66
信息服务 = 4.02
粗略地说，我们假设这四个行业的均值是6倍的市销率。那么问题就变成了：与房地产、软件（互联网）和信息服务公司相比，WeWork的增长潜力要高出3倍多吗？我想说“当然了！”。
来看看一些市场领先的社交网络上市公司，Facebook的市销率为14倍，而Snap Inc trades（Snapchat的母公司）的市销率为47倍。从这个角度看，WeWork的18倍看起来还能再增长一些。
由此看来，真正的问题是：WeWork能增长多少？WeWork（只）有181个办公空间和100,000+个会员。但问题是：有什么能阻止WeWork从180个办公空间发展到1,000个甚至10,000个办公空间呢？
作为联合办公运营商裸心社的首席创新官，我的视角是这样的：这是一个简单但有力的三步逻辑。
与其他共享经济一样，联合办公正在蓬勃发展，并且给传统办公市场带来了破坏式的革新，因为它提供了更好的办公体验以及更低的价格。
任何联合办公运营商都必须证明其每个空间的经济账。每个办公空间在达到一定的入驻率后都能盈利吗？运营商支付的每一美元租金中，应获得3 - 4美元的收益。裸心社已经做到了这一点。我假定WeWork也做到了。一旦你在一部分的办公空间证明了这个逻辑，接下来的步骤就是尽可能的开更多办公空间。
许多人没有意识到的是，与全球总体办公空间市场相比，联合办公的增长潜力并不比其逊色。房地产咨询公司高力国际（Colliers）预计，到2030年，全球商务写字楼空间将有30%是灵活的办公解决方案。换句话说，没有什么能阻止WeWork或裸心社最终扩张到1,000个办公空间或10,000个办公空间。这只是资金、时间和执行能力的问题。当我在三部曲的第一步中说，在一个更低的价格下，联合办公创造了更好的办公体验。我指的是为了每一个人！而不仅仅是为了自由职业者、千禧一代或初创公司。联合办公不仅仅是这三类用户的办公优选，事实证明，联合办公适用于任何类型的组织。从2 - 100人的小公司，2 - 100人的业务部门到大公司的团队，甚至100 - 1000人的企业，都可以是联合办公的受众群。这就是为什么WeWork有一个企业客户部门，为什么豆瓣的170人总部驻扎在北京的一家裸心社。大公司正在从“恒隆广场”这样的驰名甲级写字楼搬到裸心社，从雷格斯（Regus）这样的服务式办公室和商务中心走进裸心社。企业客户正在从各类A级、B级和C级写字楼中搬出来，向裸心社进军。所以我从根本上来看，联合办公的潜在市场几乎是任何一个需要办公室的人。
同意？还是不同意？给我留个言，让我们来探讨一下。
似曾相识：写这篇文章让我想起了我在接受CCTV新闻采访时的经历，当时领英（LinkedIn）以40亿美元的估值上市，许多专家认为这一估值过高。记者质疑我40亿美元是不是太高了。
总结一下我当时的答案，“领英收入增长是很高的，如果能够将其维持，其市值就没有被高估。”在那之后，领英首次公开募股（IPO），其交易规模达到了100亿美元，最终被微软（Microsoft）以260亿美元的市值收购。这比我接受采访时增加了6.5倍。;p
