#01

基本案情

一、本案诉讼主体以及相关自然人：

宋长山与董秀英系夫妻关系，二人生育有三名子女，分别是长女宋颖辉、次女宋颖军、儿子宋志伟。宋长山于2013年8月6日去世，董秀英于2019年3月21日去世。

二、涉案房屋的产权变化的相关事实：

1994年8月，董秀英通过法院判决，继承了北京市西城区38号南房西侧两间及中间北房三间，并于1994年9月23日取得上述房屋的产权。2001年9月25日，董秀英申请对上述房屋进行析产，董秀英取得北京市西城区38号第二排北房西侧第二、三间（5幢，建筑面积27.4平方米，以下简称涉案房屋）的产权证书。

2013年6月5日，董秀英作为出卖人，宋颖辉、宋颖军作为买受人，签订《存量房屋买卖合同》，约定董秀英将涉案房屋出售给宋颖辉、宋颖军，房屋成交价格为50000元整。

当日，董秀英与宋颖辉、宋颖军办理了涉案房屋的产权过户手续，房屋档案登记资料记载，涉案房屋于2013年6月8日登记至宋颖辉、宋颖军名下。2013年6月27日，宋颖辉、宋颖军领取了共同共有的房屋产权证书。

2014年4月10日，宋颖辉、宋颖军取得涉案房屋按份共有的产权证书（各占50%）。

2014年4月16日，宋颖辉、宋颖军签订《析产协议》，约定北京市西城区38号5幢，建筑面积27.4平方米的房产两间，经双方协商同意析产为：北京市西城区38号5幢一间，建筑面积13.65平方米归宋颖辉所有，北京市西城区38号8幢一间，建筑面积13.75平方米归宋颖军所有，伙柁、伙墙共有共用。2014年4月24日，上述房屋分别登记至宋颖辉、宋颖军名下。

三、宋长山立遗嘱的情况：

1.宋长山于2013年5月10日书写自书遗嘱一份，遗嘱内容为：我是坐落在北京市海淀区302房屋一套的产权人（房屋所有权证尚在办理中）我年世已高头脑清醒之时我自愿订立遗嘱如下：在我去世之后，将落在北京市海淀区302房产及北京市房产证地号***私房平房两间27.40平米以及我的遗产全部由我儿宋志伟继承。以上所立遗嘱为我真实意愿。

2.2013年5月19日上午，宋长山再立遗嘱，内容为：我和董秀英婚后有二女一男，长女宋颖辉、二女宋颖军、三子宋志伟。我在2013年5月10日上午九时给儿抄写的遗嘱是在他强迫、监控按他原文复印件抄的，不是我本意，所以全部无效！其中主要内容：1、北京市海淀区302室，一居64平米，无产权证。2、北京市西城区38北平房2间27平米，产权是董秀英的。3、被继承人宋长山全部财产世后归宋志伟所有。以上遗嘱完全违背继承法第十三条规定，所以无效。宋志伟是个不孝之子，从他参加工作公交司机，就没有给过家里一分钱，父母包他吃住。到现在宋志伟三口人住一套三居室，他住那儿就没和父母说过，父母到现在不知道他家住那儿。

3.2013年5月19日中午的遗嘱内容为：我现北京市海淀区302屋，64平米一居，我世后将此房由我二女儿宋颖军继承，她住房困难，虽说是2间半，实际上是一间半。二女儿继承此房完全继承法第十三条之规定，她照顾父母周到，当房屋拆迁时，父母有困难，有病时，她把父母接家去管吃管住，当父亲有急病时送往医院及时治疗，挽救了生命。所以二女儿完全符合继承法之规定，继承海淀区302室，这是心里话。上述5月19日的两份遗嘱均有宋长山签名及捺手印。

四、双方当事人诉讼情况：2021年，宋颖军向海淀区人民法院提起继承诉讼，要求法院依法分割北京市海淀区302号房屋，要求分割宋志伟收取的房屋租金。该案诉讼中，当事人提交了宋长山前后所立三份遗嘱，双方在该案中均确认5月10日的遗嘱为宋长山书写，但宋颖军、宋颖辉主张宋长山是被迫书写的该份遗嘱，之后又立的5月19日的两份遗嘱取代了5月10日的遗嘱。根据鉴定结论，5月19日的两份遗嘱与5月10日的遗嘱是同一人书写，且在5月19日遗嘱中写明了立5月10日遗嘱的原因及背景。海淀法院认为立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。该案中，在无其他相反证据的情况下，法院对于5月19日两份遗嘱的真实性及效力予以认定，确认其已对5月10日遗嘱进行变更。宋志伟在该案诉讼中申请分割涉案房屋，但因宋志伟表示已经提起本案诉讼，上述继承案件对涉案房屋未作处理。

现宋志伟诉至法院，1.请依法判决确认董秀英与宋颖辉、宋颖军于2013年6月5日签订的西城区38号5号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；2.请依法判决宋颖辉、宋颖军配合宋志伟将登记在宋颖辉名下的西城区38号5幢1层、登记在宋颖军名下的西城区38号8幢1层房屋转移登记制董秀英名下；3.诉讼费、保全费由宋颖辉、宋颖军承担。

庭审中，宋志伟主张涉案房屋系其父母的共同财产，其母将涉案房屋出售给宋颖辉、宋颖军，其父亲对此并不知情，其母无权单独处分涉案房屋，同时，双方约定的成交价格明显低于市场价格，其母与宋颖辉、宋颖军构成恶意串通，侵犯其作为宋长山继承人的合法权益，因此，涉案买卖合同为无效合同。宋颖辉、宋颖军主张涉案房屋是其母亲继承的祖产房屋，为其母亲单独所有，不是其父母的夫妻共同财产，其母有权处分涉案房屋。

#02

法院审理

涉案房屋登记在董秀英名下，双方当事人对于该房屋是否属于董秀英与宋长山的夫妻共同财产存在争议，如果该房屋是董秀英的个人财产，其有权处分个人财产给宋颖辉、宋颖军，不存在无权处分的问题；如果该财产是宋长山和董秀英的夫妻共同财产，董秀英处分该房产时如未告知宋长山，则董秀英属于无权处分，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响为该合同能否实际履行，即依据该合同能否产生合法的物权变动效果，而对合同效力问题并不构成影响，宋志伟以此为由要求确认合同无效的主张于法无据，法院不予采纳。

宋志伟另主张董秀英与宋颖辉、宋颖军签订买卖合同时恶意串通，损害宋长山继承人的合法权益。对此问题，法院认为，首先，董秀英与宋颖辉、宋颖军签订买卖合同并完成产权过户的时间在宋长山去世之前，现有证据不能证明宋长山生前对于该笔买卖交易提出异议。其次，宋长山生前书写的三份遗嘱中，虽然在第一份遗嘱提到了将涉案房屋留给宋志伟继承，但其此后书写的遗嘱已经明确表示第一份遗嘱是在宋志伟强迫下所写，不是其真实意思表示，在之后的两份遗嘱中均未涉及涉案房屋的继承问题。在宋长山作出签署遗嘱后10天，董秀英即与宋颖辉、宋颖军签署房屋买卖合同并完成房屋产权过户，不排除宋长山与董秀英已就涉案房屋的处分问题达成一致意见的可能性。第三、关于涉案房屋的出售价格，宋志伟未提交证据证明涉案房屋交易时的市场价格，即使涉案买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格，基于董秀英与宋颖辉、宋颖军之间特殊的亲属关系，亦不排除双方以买卖形式完成房屋过户的真实目的，因此，房屋交易价格明显低于市场价格并不必然导致房屋买卖合同无效。综上所述，宋志伟于本案中提交的现有证据，难以证明董秀英与宋颖辉、宋颖军之间存在恶意串通情节，未能达到能够排除合理怀疑的证明标准。故宋志伟应就此承担举证不能的不利后果。

综合上述分析意见，对于宋志伟要求确认涉案买卖合同无效及恢复房屋产权登记至董秀英名下的全部诉讼请求，法院均不予支持。判决：驳回宋志伟的诉讼请求。

#03

律师说法

无权处分是否必然会导致无权处分人与他人签订的合同无效？

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条之规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。同时参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释[2012]8号】第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响为该合同能否实际履行，即依据该合同能否产生合法的物权变动效果，而对合同效力问题并不构成影响。