截止到2019年2月20日，通过对于深圳市福田区和罗湖区周边楼盘的集中了解和走访，目前深圳市福田区新楼盘均价85000～115000元/平米。罗湖区新楼盘65000～85000元/平米。福田区二手房44000～100000元/平米最低是海滨广场社区1980年的房产、最高是香蜜湖片区2010年的房产。罗湖区二手房26000～60000元/平米最低的是罗湖口岸附近1980年公寓类房产、最高是东门京基100附近商业圈房产。
下面就我自己亲自了解的情况详细分析一下罗湖口岸附近的投资环境和收益情况。首先最便宜的公寓华民大厦均价30000元/平米，户型正常65平米建筑面积2室1厅，总价195万，税费大约5万，中介费6万总计206万。整体出租租金收入4800元一个月。如果分割开可以分割成二个带独立卫生间、三个使用公共卫生间的五室公寓。拥有独立卫生间的可以租2500元，另外的可租1500元，分割后总体租金收入9500元。分割费用和购买内部家具电器费用总计大约8万元。
如果考虑购买这类公寓做投资的下面就可以参考一下我个人计算的账目了。
第一、如果是购买然后出租投资的，深圳目前首套房贷款三成也就是首付65，贷款三十年利率4.9，月供8000元左右。公寓分割后出租再刨除月供后可以收入1500元，大约54个月可以回装修的成本，也就是四年半以后开始正式盈利。四年半期间出资的总额是65+5+6+8=84万元，按照银行定期理财计算目前平均利息大约4.2%，一年理财收入3.5万元，四年半15.87万元。在房价上涨不明显的情况下明显投资不及银行理财。还有一个需要注意的地方就是公寓是属于国家不限购不限贷的房产，正常的首付要达到五成贷款利率也要高于正常贷款利率0.5%。
第二、如果是租这套公寓然后分割改造的话。这里遇到的阻力明显大很多首先不是自己的房产房东不太愿意别人分割自己的房屋出租，其次目前该公寓已经有了很多类似的分割民宿出现了，房东整套出租的价格明显比之前的高出不少已经不再是4800可以租到手了，有的甚至报出7000的高价了。按照4800租金一个月核算8万元前期投资要回本最少17个月。如果是7000租金一个月核算要32个月回本。打理出租屋人员的投入成本和其他细节杂费的成本如果计算入内这类投资基本是失败的。
后续还有其他楼盘的分析敬请期待。
