2019.11.18
法国IPAG商学院 硕士学术论文（简版）
作者：万云(原创)
说明：因文章篇幅限制，内容缩减50%，不影响阅读
第1章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1研究背景
伴随着我国经济的快速发展，跨区域就业成为了我国经济社会发展的热点。不同于传统城市化进程中大量涌入的农民务工人员，近年来受教育群体跨区域就业人群的住房需求对城市的包容性、居住环境、付租体验等都有了更高的要求。为引导长租公寓规范健康良性的发展，国家在政策上鼓励长租公寓发展，并引导金融行业积极开展租房场景的金融业务，助力长租公寓行业发展。
在租房场景消费金融领域，金融加速了长租公寓行业的发展速度，但在业务发展过程中也暴露出了一些问题。部分长租公寓因业务发展过快引发资金链断裂，导致租客、公寓、金融等各金融参与方不同程度的损失。新闻上屡次曝光的“被贷款”“租金贷”等负面新闻，也让人们“谈贷色变”，极大的影响了全社会对租房金融业务的消极负面看法。长远来说，如何降低租房金融风险重拾社会信心，如何积极良性的发展租房场景消费金融业务，是目前该行业面临的首要问题。
1.1.2研究意义
国家繁荣昌盛，百姓安居乐业，国家首先要解决的就是“安居”问题。租房作为居住领域的重要组成部分，可以说该行业的发展直接决定了大部分人群的居住体验。2016年国务院首提“构建购租并举的住房制度”坚持“住房不炒”，2017年住建部提出“租售同权”，租赁及其衍生金融行业的发展再次迎来历史新机遇。
地产行业的发展需要庞大的资金支持。每年房地产开发商及其供应链上下游企业都需要从银行和金融公司募集大量资金以支持业务发展。所以国家对房地产调控最重要的一个手段就是资金管控，无论是开发商贷款的授信额度、准入条件，还是房贷利率等各种金融调控手段方式已经趋于成熟。我国长租公寓行业起步较晚，相关法律法规建设不够完善，行业融资渠道有限，调控引导的手段方式也不够成熟。租房消费金融在业务模式、盈利模式、运营模式的探索上起步较晚，所以依赖于住房租赁行业的消费金融也处于比较低的发展水平。
任何新生事物的产生都是由现有的事物演变发展而来，并非是完全无章可循。如果长租公寓行业不能够健康良性的发展，则租房消费金融业务的发展更是无从谈起。另一方面传统的金融模式需要在租房场景进行最大限度的“落地生根”，积极防范在落地过程中所出现的各种“水土不服”的情况。
中央十九大报告中，把握防范中国金融体系风险，守住中国不发生系统性风险底线作为政府未来几年工作的重中之重。租房场景消费金融行业，所涉及资金量大，影响人群范围广，一旦失控将会对社会造成很严重的影响。“针对租金贷等金融创新,监管及时跟进,健全监管机制,整治乱象,维护消费者权益、防范金融风险,让租金贷普惠功效规正、长租公寓行业在可控范围内运行且真正回归房屋租赁服务之轨道。”[1]
1.2研究内容及方法
1.2.1研究内容
首先，课题通过对租房消费金融相关理论进行研究，详细探究了业务模式，业务的发展历程，业务发展的现状，以及业务在发展过程中遇到的机遇与困境。然后，了解某金融A公司租房场景消费金融业务发展的成绩及面临的挑战与困境。其次，通过调查问卷了解客户对业务的接受程度、对该业务的看法、对业务的建议；通过对合作长租公寓工作人员进行访谈，了解对业务的看法以及建议；通过对相关负责人进行访谈，了解业务面临的具体问题。最后，通过对相关参与方反馈的问题进行归纳总结及实验分析，结合行业发展现状，研究适合某金融A公司的租房消费金融业务发展战略方案。
1.2.2研究方法
本文主要应用的方法为对比分析法法、访谈法、案例分析法。对比分析法则是基于对中外现有相关课题研究进行对比总结分析；访谈法则是对某金融A公司业务参与人员及行业相关参与人员进行访谈，结合访谈内容进行归纳分析研究探究；案例分析法主要是针对需要探究的问题，根据选定的实验案例进行实验分析。
1.3国内外研究现状
1.3.1国内研究现状
我国长租公寓企业经过早期的业务探索，行业的业务规则已经逐步规范。长租公寓行业模式重，运营难度高，资金需求量大。一些业务经营规范有实力的长租公寓企业在扩张过程中就面临着资金短缺但融资困难的问题。大量的受教育白领群体对租房居住体验有了更高的需求，而且市场住房租赁需求也一直在扩大。如果优秀的长租公寓企业不能够崛起，就会给那些运营不规范、欺客宰客的“黑中介”很大的生存空间。租房场景消费金融业务从无到有，在经过行业的早期探索发展后，所面临的问题也比较严重。违约率高、暴雷影响大、操作流程不规范等问题逐步暴露出来，所以相关课题的研究也就逐渐多了起来。
国内针对租房场景消费金融业务发展课题的研究也伴随着行业的发展逐渐多了起来。从最近几年才开始，特别是近两年行业遭遇发展困境后相关研究逐渐多了起来。巴曙松，王凤岩[1]针对长租公寓“租金贷”金融风险与监管建议，作者根据租房场景消费金融的业务模式特点，分析论述了其在长租公寓发展过程中面临的金融风险，包括资金沉淀严重、资金挪用占用、行业信息披露缺失追责难、杠杆高风险大等。作者根据该行业发展所遇到的问题，结合美国日本租房场景的金融发展状况，对其提出监管上的建议。作者既肯定了租房场景消费金融在租赁行业发展过程所起到的积极作用，不能因为遇到问题就“一刀切”的禁止，同时也针对问题建议监管上进一步规范长租公寓及租房场景消费金融，制定准入门槛，明确监管职权，完善信息披露机制，建立资金托管制度等。
1.3.2国外研究现状
国外针对租房场景金融业务的研究比较早，同时行业的发展也已经比较成熟。我们以租赁租赁市场发展较为成熟的美国、日本、新加坡为例，租赁及相关金融行业引入政府基金，政府或行业协会发挥协调监管作用，并且引入发达的保险行业资金以降低交易及融资过程中的风险等。Air transport world[2] LEASING & FINANCE BRIEFS中，针对美国租赁行业及金融现状进行行业发展进行相关分析。美国租赁行业立法相对趋于稳定，通过立法规范行业交易规则，保护各参与方利益。美国租赁企业房源多来自于自持物业或社会分散式房源。其资金来源比较多样化，除房地产信托、保险资金、政府基金外，积极发展REITs等资产证券化手段进行募资，在合法合规的基础上引入发达的保险行业对各参与方进行履约保险，所以行业发展越来越成熟稳定，这对我国租赁行业及金融的发展提供了很多宝贵的经验。
第2章 相关理论综述
2.1租房消费金融发展现状
2.2.1业务发展历程
2008年以前，整个住房租赁市场主要以租房信息中介为主，房东和租客在房屋信息中介的撮合下完成交易，并由租客和房东交易双方完成中介费的支付。中介费的支付方式有单方支付中介费和交易双方共同支付中介费两种，具体的支付形式和中介费分担形式主要由双方的议价能力决定。租后管理由租客和房东交易双方自行商定处理。
2008年以后，中国经济空前活跃。经济发展带来的是消费结构形式的转变，很多高收入群体对租赁居住体验有了更高的需求，无论是从装修风格、租金支付方式、租赁服务形式等都有了不同于以往的更高的需求。传统的租赁交易方式中，房东对房屋的租后管理水平参差不齐，存在房屋租出后没有租后管理、随意涨租、随意进出租客房屋、以及其他侵害租客人身安全等问题。当时由外资企业负责运营管理的专为外籍人士提供居住运营服务的长租公寓带来了不一样的商业模式。外资公寓运营企业整体对物业进行租赁，然后从装修、客户服务、后勤维修以及居住体验等进行整体运营管理服务，这种租赁运营服务形式给了国内市场耳目一新的感觉。所以，当时国内一些企业积极进行租赁业务模式改革或创新，通过包租形式，获取整(层)栋物业的使用权，通过进行N+1或整租设计装修改造，不但可以获取很高的溢价收入，然后再进行品牌输出，更是获得了可观的企业品牌融资收益。
2012-2015年前后，传统的中介信息交易市场份额已经减少了很多，很多传统的中介信息服务机构都在进行转型发展。在互联网发展浪潮中，蛋壳、自如等新兴互联网房屋租赁企业，通过为中高端白领人群量身打造租房产品、提供一站式运营服务等形式抢占了大量市场房源。各个城市不同本土租房品牌也在同步进行租房产品的升级改造，打造出了不同地域性的本土租房品牌。一方面由于长租公寓企业需要扩张管理更多的房源，资金需求量剧增；另一方面由于房租的连年上涨，传统的租金支付方式对于很多刚毕业或者是资金周转紧缺的年轻人群来说着实不够友好，所以租房金融业务从无到有。
2016、17年，长租公寓竞争激烈，企业通过高价抢占市场房源，在补贴运营的过程中，一些管理能力弱、资金链脆弱、经营模式存在问题的长租公寓企业“暴雷”。北京昊园恒业、杭州鼎家公寓、南京乐咖公寓等相继“暴雷”。长租公寓“暴雷”后，房东损失房租，租客除了损失房租和押金外，还需要重新寻找居住的房屋，同时还莫名其妙的背负了“租金贷”，给社会造成了很大的负面影响。而且，为公寓提供资金的金融机构也面临着大量的违约坏账。2018年10月份，上海华瑞银行向上海遇见公寓发函，这家排名第七的长租公寓头部玩家面临经营危机，再次给市场带来震荡。一时间人人“谈贷色变”，不少媒体平台相继爆出“被贷款”负面新闻，整个市场开始看衰租房消费金融业务。无论是长租公寓行业还是租房消费金融行业的发展都面临巨大的挑战。租房场景消费金融真的就那么可怕吗？如何摆脱过程中遇到的困境，使行业重拾信心健康的发展，成为了目前刻不容缓需要面对的问题。
以下为同业公司租房场景消费金融业务发展现状对比：
表1：同业公司业务发展现状对比
2.1.2业务类型分类
在业务的发展过程中，有很多金融机构以不同的形式参与进来。特别是在2015年、2016年，长租公寓市场发展火热，资金需求量特别大，所以租房场景消费金融市场也呈现出一片繁荣景象，不少金融机构都开始积极开展租房场景消费金融业务，比如说银行、消费金融公司、小额贷款公司、P2P、信托机构、基金、保险机构、ABS、REITs等证券化都不同程度参与租房场景消费金融的角逐，例如，晋商银行、华瑞银行、北京银行等银行机构，蚂蚁金服、腾讯金融、京东金融、百度金融等互联网集团背后的小额贷款机构。其他各类机构要么是为租房场景其他环节提供金融支持，要么是为租房场景直接消费环节提供资金，都不同程度的参与到租房场景金融业务中。单从业务的参与程度上分类，租房场景消费金融的参与方式包含直接参与、间接参与、混合参与模式三种。
（1）直接参与，就是金融机构除了提供资金支持外，会直接参与到业务运营细节上去。在数据流上，金融机构直接参与和承租人建立借贷关系。在资金流上，金融机构和长租公寓企业直接建立结算支付关系。无论是业务的办理、运营还是风控以及业务运营细节上，金融机构都会直接参与进去，并进行深度业务合作。我们知道，金融机构的本质是提供资金进行放贷，而在业务拓展和业务场景特性的把握上并没有太多优势，其业务办理的过程则比较繁琐，产品易操作性差，在市场竞争激烈的时候，市场竞争力是很弱的。但是因为直接参与模式的风控策略可以直接侵入到业务场景细节中，其风控上的优势会比较明显，同时如果金融机构愿意花费精力参与业务细节的优化，则在业务市场发展出现困境时，其市场竞争力要比间接参与模式要强很多。在租房场景消费金融业务市场，由于目前各消费金融公司和金融服务平台的强项是直接面向消费者进行金融服务，故各大消费金融机构常采用直接参与模式开展业务。
（2）间接参与，可以简单的说就是金融机构只提供资金，而在业务的实现方式上不侵入到具体的业务细节运营上去。间接参与的金融机构通过挑选靠谱的第三方运营平台，在对运营机构进行业务风险评估后进行授信。打个比方，某消费金融公司会将旗下租房场景消费金融业务或者多个消费分期业务进行打包，然后在银行或证券市场进行债权融资，银行或证券市场会根据其业务规模、资质、背书、风险等诸多因素对其进行风险评估授信。消费金融公司发挥自己在消费场景上的优势进行金融业务的开展，并在双方合作协议约定的时间范围内完成贷款的偿还。以这种模式参与业务的开展比较方便，不需要直接参与机构不熟悉的业务场景，只对合作的第三方机构进行风险评估即可。而且，间接参与的参与模式在业务的发展上不需要组建数量庞大的业务部门，只专注于擅长的金融参与领域即可。但是缺点就是，如果对第三方机构的选择不当、对业务安全性的评估不当或者是对授信额度的评估不当等，都会造成一定的金融风险。在目前的市场业务参与方式上，各大银行因为其主业就是吸储和放贷，其劣势是对复杂消费场景的不熟悉，故大部分银行基本采用间接参与模式参与业务。
（3）混合参与，部分金融机构在参与业务时，没有直接参与业务的条件，但是在参与业务的时候，第三方合作机构的背书、履约能力、风险评估等都没有达到特别高的级别。此时金融机构会直接对第三方合作机构业务涉及到的次级合作方也就是公寓进行风险评估、授信等，但是对于业务运营、借贷管理、放款等工作则不进行直接参与。在资金市场上，一些中小型银行、信托，以及一些规模大但小范围参与业务的消费金融公司常采用该模式参与业务。
对于以上三种业务参与模式来说，间接参与和混合参与属于传统金融业务范畴，课题不进行深入探究，直接参与则是属于直接面向消费者的消费金融业务范畴。在直接参与的租房场景消费金融业务参与模式上，一般需要根据其业务类型去选择不同的风控模式，所以我们需要对能够决定业务模式的场景消费特性进行分析。租房场景的消费特性，一是每期还款额相同，很少出现月还款额不等的情况，当然因租期不满整月导致的租期首次或末次还款金额和其他月份不等除外；二是利息由公寓承担，客户月还款额一般和租房合同上的月租金额相同。市场上也有利息由客户承担或客户月还款额和月租金额不等的情况，但业务量占市场份额非常小，可以直接忽略不计；三是贷款合同由客户和金融机构签署形成借贷关系，但是受专款专用要求，款项最终流向为公寓。
对于以上场景消费特性，我们在后续章节会去探究这些特性产生的原因，但是受这些场景消费特性及为业务提供资金的金融机构业务特性限制，在直接参与的参与形式方面，除一些业务市场占有率特别小且业务模式不是主流模式外，其业务模式主要包含三种：银行模式、消费贷模式和个人贷模式。
（1）银行模式
银行模式，顾名思义就是资金由银行提供，其业务模式、运营模式、风控模式受银行业务特性影响的模式。“通常情况下,银行为租赁住房融资主要有四种模式:租赁住房建设融资,租赁住房购买融资,租赁住房改造、存量债务置换与日常经营维护融资,租赁住房转租融资。”[4] 银行资金成本低、业务模式受银监会监管更加合法、严谨，但同时也丧失了很大的业务灵活性，使业务的办理更加繁琐、不人性化。银行模式从字面意思上可以看出主要是由银行参与业务运营的模式。一般银行的长处是吸储与放贷等传统金融业务形式，很少直接参与面向消费领域金融业务的开展运营，但是由于经营压力，该模式主要由一些中小型银行采用，例如上海华瑞银行以及一些由互联网开发能力的城商行等。图2是租房场景消费金融银行模式的业务模式图。
图2：租房场景消费金融银行模式
银行模式下，承租人需要在银行开设电子账户作为接收贷款及还款的基础账户。由于受到银监会监管，银行业务必须严格按照监管要求进行业务的开展。在章2.1租房场景消费金融理论中我们介绍了租房场景消费金融基本业务模式框架，承租人在完成房屋租赁并进行金融业务办理后，金融机构可以一次性支付全年房租至长租公寓账户。由于银行所有的贷款业务对借贷关系以及资金流的要求比较规范，当承租人和银行签订借贷合同后借贷关系成立，银行会将申请的原始贷款额发放至借款人在该银行开设的电子账户中，同时为确保专款专用，根据受托支付相关条款要求，银行会同步将款项从客户接收贷款的账户中划扣至长租公寓在该行开设的基本户中。
在银行贷款分期还款的利息计算上，银行一般采用等额本息或等额本金两种计息方式。在租房场景消费金融业务上，假如单纯采用等额本金计息，本息全部由客户承担，客户的每期还款额就会不一样，不太符合租房场景消费金融的还款习惯。假如单纯采用等额本息计息，本息全部由客户承担，由于银行的贷款额是以客户填写的借款金额计，虽然每期还款额相同，但是每期还款金额就会多于月租金额，因为租房场景消费金融业务市场习惯之一是公寓贴息。目前银行直接参与租房场景消费金融时，常采用等额本金计息，然后将本息对拆，由客户每月还等额的本金，数值等于月租金额，再由公寓进行贴息。在具体的业务实现形式上，银行是不允许单次提前还款的，在理论还款日扣款时间前，承租人需要在要求的还款日前将还款本金预存至业务个人专项电子账户，公寓则需要确保贴息账户有足够的资金供贴息款项的支付。当到达每月规定的还款日扣款时间，银行同步检测客户本金账户和公寓贴息账户的预存的资金是否满足该次还款扣款要求，满足则同步从客户本金账户和公寓贴息账户进行扣款，以完成该次分期还款，不满足则表示存在任何一方资金不足，就会导致扣款失败，该次分期还款无法完成。
银行模式的特殊主要表现在三个方面。一是贷款的发放需要严格按照借贷关系进行，通过技术手段完成整个贷款发放阶段的资金流。好处是合法合规，坏处则是发放贷款和扣款客户均会收到短信提示，然后一线业务人员在跟客户解释时往往解释不清楚，业务运营方需要增加客服和运营资源进行业务问题的解答和业务人员的培训。二是在利息计算及承担方式上，客户填写的月租金和分期数，系统以其乘积作为原始贷款额，计息方式为等额本金。每期还款，本金部分由客户承担，利息部分由公寓承担。其好处是合法合规，坏处则是操作成本高。三是在还款操作层面，只有当在法定的还款日扣款时间，客户本金账户和公寓贴息账户金额同时满足扣款要求，才能完成扣款操作，否则很容易导致扣款失败。而且除了银行和户主本人，业务运营方无权查看账户余额，一旦发生扣款失败，短时间内是无法确认扣款失败原因的。业务操作成本和财务查账对账成本非常高。
在银行模式落地的过程中，为了解决该模式带来的问题，除运营方需要加强运营能力外，银行方面也做了一些工作以降低业务落地的难度。首先，银行提供了第三方系统接口，仅用于查询客户每期是否足额预存入本金。业务运营方在扣款前N日开始进行确认客户是否足额预缴还款本金，还款本金足额预交后直接进行账户锁定，这样就可以大大降低业务操作成本，但是部分银行出于监管及安全要求会不同意开放该类型系统接口。其次是银行会设定2-3次左右的扣款，每次扣款失败后会接口通知业务运营方。但是一般来说，设定的扣款时间只能集中于一天，也就是说扣款的发生时间可能是早中晚各一次或早中各一次，这样给业务运营方的业务处理预警时间就会很短，如果遇到周末节假日，由于公寓公户无法进行充值，所以只能是在工作日由业务运营方提前计算需预存利息额，并对公寓进行提示，同时也需要及时提醒客户还款本金的预存。
银行模式，用一句话概括，优势是合法合规以及资金成本低，但最大的劣势是灵活性差，操作成本高，在业务市场景气时其市场竞争力会很弱，但在业务市场不景气时其市场竞争力就会增大。
（2）消费贷模式
消费贷模式，顾名思义就是资金由传统的消费贷公司提供，其业务模式、运营模式、风控模式受消费贷特性影响的模式。消费贷模式通常是由消费金融公司或互联网小额贷款公司持牌经营。消费贷模式最大的特点就是灵活方便，但是最大的缺点则是资金成本高，利润率低。该模式主要由一些消费贷公司采用，例如百度有钱花、京东白条、蚂蚁花呗等。图3是租房场景消费金融消费贷模式图。
图3：租房场景消费金融消费贷模式
消费贷模式下，在业务办理时需要由承租人完成在这些消费贷公司账号注册、用户实名认证、绑定个人银行卡等操作。比如用百度有钱花开展租房消费金融业务就需要使用到百度账号，用京东白条开展租房消费金融业务就需要使用到京东账号等。因为消费贷模式所需要的消费金融牌照或者小额贷款牌照的业务属性，在满足监管要求的情况下，业务形式多变，并没有银行那么多的业务监管细则要求。在章2.1租房场景消费金融理论中我们介绍了租房场景消费金融基本业务模式框架，承租人在完成房屋租赁和进行租房金融业务办理后，贷款资金的理论流向是公寓。银行模式中贷款资金由金融机构发放至客户再由客户缴纳至长租公寓的资金流则可以直接由金融机构一次性支付全年房租给长租公寓即可，直接满足消费贷专款专用的要求。整个业务过程的法律依据则需要通过受托支付相关协议条款来确保资金流向的合法合规。与此同时业务金额可以不与贷款金额相等，不以月租金额和分期数的乘积作为贷款额，而作为总还款额，真实的贷款额则以扣除利息后计算出来的贷款额为准。另一种办法是，如果以月租金额和分期数的乘积作为贷款额，则把利息以技术服务费或者其他服务费形式并通过合同条款规定由公寓承担。在实际放款的过程中，将所有的贷款额和服务费作为结算台账，以天为单位进行结算，既规避了砍头息法律风险，又确保了客户每月还款额相等且等于租赁合同上的月租金额，而且解除了利息和本金之间的支付挂钩。在客户还款的时候，还可以通过支付宝、微信支付、京东支付、百付宝等快捷方便的互联网支付通道完成每期还款。在还款时间上，因为消费贷模式支持单期提前还款，而且还款的结果可以通过系统接口返回给业务运营方，极大的方便了业务的运营工作。
综上所述，消费贷模式的主要特性有三点：一是现金流比较简洁，无需进行复杂的流水操作；二是业务形式多变，可以约定贷款额和真实租金的关系，也可以将利息转移到服务费或者是通道费等其他费用形式上。同时在还款、系统技术对接、操作体验等方面均比较方便；三是资金成本高，资金成本首先受制于消费贷公司的融资成本，其次是风控、运营、技术对接、商务销售等各项成本，综合起来的话，业务的利润率就会降低。
在消费贷模式落地的过程中，一般来说是比较方便的。首先是商务合作不比银行那样需要漫长的商务流程，互联网公司效率高，产品更加人性化，易用性强，在遇到问题时也能够及时进行调整。在和业务运营方进行系统对接时，数据可以做到最大限度的同步，落地和运营效率能够得到显著的提成。当然在风控及业务规模上，虽然消费贷公司要比银行更加了解消费场景，但是因为银行在做业务时比较保守，消费贷公司比较激进，所以银行模式的风险要小于消费贷模式，当然消费贷模式的业务市场份额则是要多于银行模式的业务市场份额。
（3）个人贷模式
个人贷模式，通俗的说就是一笔个人贷款模式，形式可以是一笔银行个人信贷，也可以是一笔民间小额贷款。金融机构对个人进行风险评估授信后发放贷款至借款人账户，并不不会真正的考虑贷款的实际用途。个人贷模式在一定程度上可以看作是租房场景下的现金贷或者租房场景下的个人信贷。这种业务模式在部分银行、P2P、小额贷款公司经常用到。在业务办理时，虽然也会要求填写资金用途等信息，但这种类型业务的风控和授信主体是针对于借款个人的。因为贷款是直接发放给借款人，所以在风控策略的设计上更加倾向于市场上成熟的现金贷或个人信贷风控。个人贷模式的业务外在表现则是拒单率高，贷款利率偏高，贷款金额偏小。在贷款的发放速度上则是由放贷机构自身的运营偏好决定，比如说如果放贷机构为银行，那么贷款可以是当天或次日发放，如果是P2P或者是小额贷款公司，审批通过后一般可以在2小时之内完成放贷或者是实时放贷。因传统个人贷和信贷模式是比较常见的，所以该课题暂不过多探讨这种业务模式。
2.2.1业务发展机遇与困境
在章节1.1研究的背景与意义中，课题分析了长租公寓行业以及租房场景金融业务产生的背景。我们知道，我国租房市场潜力巨大，保守估计达上万亿规模，然而目前开发出的市场潜力连10%都不到。根据市场公开资料统计，2015年我国在住房租赁市场的规模约为1.1万亿元，但是绝大部分为民间住房租赁，进行过商业市场开发管理的市场规模则是非常小。此外，我国市场上租赁住房房屋和潜在租赁人口之间的比率也远远低于国外发达国家。类比国外发达国家住房租赁市场商业发展程度，我国还有很大的发展潜力。目前，在国内一二线城市，市场出租房源缺口很大，这也就导致了房屋租金价格居高不下。市场需要释放更多的可供租赁的房源才能满足当前的市场需求。而且随着城市化发展进程的加速，我国还会产生更大的住房需求缺口。
对于这么大规模且发展前途一片光明的住房租赁市场，可以说租房场景消费金融的发展机遇是空前的。租房市场需要源源不断的资金来进行业务的扩张发展。对于所有已经参与或即将参与进来的企业来说，面对的都将是一片未经充分开发的蓝海。抢占了这个市场发展的高地，也就意味着在未来商业发展版图上拥有了一席之地。
虽然租房场景消费金融业务的发展拥有很大的发展机遇，但是在业务发展落地过程中还面临着诸多的挑战。所以我们在了解租房场景业务发展机遇与困境之前，需要知道租房场景的特性，以便我们能更深的理解和解决消费金融在租房场景落地过程中出现的问题，同时也便于我们分析业务发展过程中的机遇与困境。
租房场景在不考虑装修、招租、维修等各项复杂租赁工作的前提下，课题先对住房租赁场景的主要业务环节进行简化。租房场景业务主要分为房屋的租入和租出两大环节。房屋租入，是长租公寓和拥有房屋的业主签订《资产托管服务合同》后，长租公寓获得对房屋的装修改装权，同时根据合同要求业主也会给予半个月至一个半月不等的免租期。在免租期外无论房屋是否满租，长租公寓均需要按照合同规定向业主支付房租。房租的支付方式有季付、半年付、年付等，且以季付居多。房屋租出是待房屋处于可出租状态时，长租公寓通过寻访、互联网招租等各种方式将房屋的某个单间或者整体租给客户，在和客户签订《房屋租赁合同》后和形成租赁关系。按照合同规定，客户在缴纳押金、服务费等相关费用后享有租约规定期限内房屋的使用权，并按照合同约定的形式缴纳房屋租金。房租的支付方式有季付、半年付、年付以及其他形式的房租支付方式，且以季付居多。所以租房场景的特性有以下几点：
（1）房源唯一性：每一处房源的地理位置都是唯一的，其价格、商品属性等都可能不一样；
（2）租出方式的多样性：房屋可以整租，也可以合租，一套房子通过打隔断可以增加房间数，拆除隔断又可以减少房间数；
（3）缴费方式的复杂性：房屋使用权本质上也属于一种商品，但是不同于其他商品的一次性付款方式，房租是分多次付款的。而且不同的长租公寓的付款方式也不一样。又因为房屋无论是因为装修、租出时间不同等原因，租期可能存在非整月情况，公寓可能会根据租期的非整月情况去调整租金的缴纳方式，非整月部分的租金的计算也通常按照天去计算，单独收取或将其合并在首次或末次缴租金额上。
（4）租金缴纳的时效性：不同于普通商品或者买房，普通商品金额低可以即时付款；商品房等价格高的商品可以进行贷款，即使贷款失败也不影响商品的价值。但是在租房业务场景，尤其在北上广深等大城市，房屋租金比较高，每天的房租价格动辄几百元，而且长租公寓利润率又很低，所以在涉及客户的租金缴纳之前，就需要提前获取客户的还款意图。房屋租赁行业是违约高发行业，客户违约后如果不能及时招租就会导致房屋空置，造成很大的资源浪费与资金损失。
（5）租金收回与支付的期限错配：因为房屋装修和空租等因素都可能会导致租期出现非整月现象，且合租房不同房间的租出时间和空置时间具有很大的不确定性，所以房租在回收上来和支付给房东中间存在很大的不确定性。而且即使房屋空置，按照合同，公寓也需要向业主支付租金，所以公寓的现金流管理比较困难，由此导致的经营性风险比较大。
鉴于以上租房场景的特性我们知道，租房场景消费金融的落地过程中需要面临以下问题：
（1）风控难：和其他消费金融不同，租房场景消费金融虽然也是客户借款，但是主要用款方为长租公寓。而且由于房屋使用权的特有的商品属性，在客户退货（退房）或换货（换房）后都不能像传统消费金融业务规则那样只需要进行账单冲销或者维持贷款不变即可，租房场景一旦发生以上业务场景，都会面临产生巨大的资金成本和业务调整难度。在业务办理的过程中，会面临房屋的真实性，房租、贷款时长和贷款额的真实性，以及长租公寓准入门槛、授信额度和贷后履约风险的把控等风控问题。如何把控C端客户风险，如何把控B端长租公寓的风险，风控策略如何制定，贷后风险如何把控都是决定业务能否安全运行的主要因素。其次，在操作风险层面，由于租房场景的违约高发性，除了客户申请提前结清后面临的提前结清款项收回压力、贷后风险管理压力外，如何及时获取客户还款意图也比较重要。催收的应急时间一般在1-2天，频繁催收会导致投诉率居高不下，而且催收时间提前会导致客户对履约还款不上心从而浪费客服资源。如果降低催收频率或者延缓催收时间，那么在催收时间匹配期内，又会面临客户因为银行卡原因、产品技术原因、个人资金周转原因等情况导致的不能如期还款的问题。所有无论是客户主观性的违约退房退分期还是非主观性的不退房仅退分期都会造成公寓提前结清款项的支付压力。合作公寓因为现金流压力会推迟提前结清款项的支付，所以很多业务违约都是爆发在提前结清款项的支付环节。
（2）运营难：由于业务小额分散的特点，整个业务只能依靠互联网进行。长租公寓的一线经纪人作为贷款推荐人，学历普遍偏低。互联网知识的普及，系统操作的培训等都比较费时费力。此外由于经纪人表达不清楚业务的性质，往往会导致客户在不知情的情况下“被贷款”。一旦涉及到举报或者媒体采访，一问三不知，就会给业务形象造成很大的负面影响。此外，前文阐述过的催收问题，因为催收应急时间过短，客服催收压力很大，往往需要运营工作人员在极短时间内进行问题的解决，而部分问题的解决需要依赖第三方配合。而且在节假日、夜晚等非工作时间内，业务运营方也需要提供24小时不间断服务，此时部分涉及依赖第三方的服务则可能会停滞。如果贷后运营工作不到位就会导致违约率升高，增加提前结清款项的支付压力。另外，租房场景是一个投诉高发场景。长租公寓的管理水平参差不齐，客户往往会因为公寓未满足其维修、换房等诉求拒绝还款，并向金融运营方进行投诉。金融运营方没有义务替客户解决租赁方面遇到的问题，只能将问题反馈至第三方公寓，并无法确保问题一定能够得到解决。风控和运营两方面是相辅相成的，风控上出现的问题会给运营工作带来很多问题，而运营上出现的问题又会给风控上带来很大的风险。
目前，业务各参与方或多或少都已经积累了一些风控和运营上的经验。但是实际开展业务的过程中，往往一个很微小的问题就可能造成很严重的后果。目前这个行业从业者之间缺乏相互交流，也没有行业协会等机构去制定行业准入门槛和业务操作规范，一些业务水平比较低的参与者“玩”坏了市场规则。租房场景消费金融业务的各参与方在业务发展过程中遇到了很多问题也走了很多弯路，市场信心也受到了严重的打击。资金供给方、业务运营方、长租公寓相互不信任，人们“谈贷色变”，这才是业务发展面临的最大的困境。
