10月25日，我们长期关注的头部房企雅居乐成功新发行了5亿美元优先永续资本证券，消息一出立马引起了市场的广泛关注，毕竟在当前的资本市场上，能够在海外成功发债不仅仅意味着企业的实力，更是企业未来发展动向的风向标，那么雅居乐的此次动作我们又该怎么看呢？
一、实现债务再融资的雅居乐
10月25日，雅居乐集团公布，于2019年10月24日，该公司与高盛(亚洲)有限责任公司就发行5亿美元优先永续资本证券订立认购协议。公司已向新交所申请批准证券于新交所上市及报价。
其中，证券的分派应于每年1月31日及7月31日每半年期后支付一次，首次分派付款日应为2020年1月31日。就自发行日期(包括该日)起至2024年7月31日期间，年利率为7.875%；其后，就自首个重设日及其后每个重设日(包括该日)起至下一个紧接的重设日期间，年利率相等于相关重设日的适用国库券利率加6.294%加年利率5.00%的总数。
公告称，公司有意将证券发行所得款项净额用于为若干现有债务再融资。当我们看到雅居乐是进行债务再融资的时候，就会知道这笔所谓的发债其实并不是真正意义上的进行债务扩张，而是一次有针对性的资产结构优化的过程，这种过程代表的是全面金融去杠杆、融资相对不易的大环境中企业本身得到境外资本市场认可的表现，可谓是一次具有相当重要作用的融资过程。
二、雅居乐是在静等风来吗？
2019年对于大多数房地产企业来说都不是一个容易的年份，很多房企“金九银十”成色不在，甚至有些房企都开始了内部全员营销的步伐，引发了社会的广泛关注，但对于雅居乐来说，却再次表现出了非常稳健的发展势头。
首先，销量指标一路向好，全年目标将提前完成。数据显示，1-9月，雅居乐集团连同其合营公司及联营公司以及雅居乐项目的累计预售金额为876.2亿元。
今年年初，雅居乐制定了相对稳健的1130亿全年销售目标。从最新销售数据看，前三季度雅居乐完成全年销售目标的78%。中金公司的最新研报指出，预计2019年4季度月销售额有望达到100亿元左右，从而带动全年销售实现15%的增长。
众所周知，当前房地产市场在国家“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的推动之下，房地产市场已经全面从原先的投资属性市场向全面的居住属性市场转移，表现在房地产销售领域，就是各家房地产企业的传统销售模式都不同程度承压，面对着这样的局面雅居乐可以说采用了亮点突破的策略。
近期，雅居乐在厦门南、中山、茂名等地纷纷推出符合市场需求的新项目，各地销售都呈现出逆市向好的态势，更为突出的是雅居乐的特色小镇项目蓬勃发展，海南清水湾已成为文旅地产行业标杆项目，山东威海体育小镇、天津宝坻津侨国际小镇、郑州巩义罗曼小镇等新项目都已落地，共同支撑起了雅居乐的市场大格局，成为雅居乐亮点突破当中的核心亮色。
其次，有效优化债务结构。我们看到，这次雅居乐所发行的永续证券将用于若干现在债务再融资，通过发行更低成本的证券偿还此前较高利率的证券，从而优化债务结构并有效控制财务成本。
我们就以此次的永续资本证券为例，今年5月28日，雅居乐公告称，公司成功发行一笔金额为6亿美元高级永续债，年期为永续4.5年可赎回，年利率为8.375%； 6月14日，雅居乐又以同样利率增发1亿美元。值得注意的是，此次雅居乐新发行的永续债，较今年早期的两笔永续债来说，不仅在可赎回的年期上要更长（4.75年可赎回），且年利率还降低了0.5个百分点到7.875%。
在房地产市场融资压力进一步加大的今天，用更低的利率融资置换之前的更高息融资无疑是一种非常明智的策略。我们看到整体雅居乐的债券呈现出非常积极的认购，超额了4.4倍，再次显示出雅居乐精准把握市场机遇的眼光，也从侧面表明整个资本市场对雅居乐未来的看好。
中金公司也认为，2020年该趋势将延续，未来雅居乐财务指标将会更为稳健，呈现出稳定的发展前景。今年两次雅居乐发债都呈现出这种不断降低负债压力水平的特征，整体财务压力进一步降低。此前，标普全球评级宣布，将雅居乐的长期企业信用评级上调至“BB”，展望为稳定；此外，标普将公司未到期的优先无抵押债券的长期债项评级也上调至“BB”。穆迪此前宣布，将雅居乐评级上调至“Ba2”，上述所有评级展望为“稳定”。
第三，多元化盈利水平的进一步提升。我们之前分析雅居乐半年报的时候就已经关注到，雅居乐已经不仅仅是一个房地产企业那么简单，除了优势的房地产板块之外，雅居乐的多元化模块已经全面成型，并且形成了更为完善的多元化体系。通过"1+N"多元化战略,雅居乐已经形成了以地产为主，雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理等八大多元化战略体系，经过多年的深耕，如今这些产业生态都已经形成了属于自己的战斗力，雅居乐的全面性得到了显著的提升。
因此，我们也看到，中金公司预计2019年核心净利润增长6%至71亿元，2020年进一步提速，增长16%至82亿元。保守预计2020年海南清水湾将产生80亿元结算收入（预计核心净利率为25%），而该项目2019年销售额可能达到100-120亿元。特别是最近一段时间，海南房地产市场正在呈现出一定程度的回暖，政策层面也正在为房地产市场带来良好信号，对于在海南有着良好布局的雅居乐来说，可谓是双喜临门。
其实，房地产企业的关键不是你冲的有多猛，而是你走的有多稳，能走多远，雅居乐不一定是众多房地产企业中走的最快的，但是这些核心数据的展现出来的是一个更加稳健的雅居乐，这样的房地产企业才是有可能穿越行业周期的选手，当前的雅居乐可谓是静看花开，用一种更为稳健的心态不断降低自身的财务压力，用一种全面向好的稳健发展态度在对待房地产市场的全面转型。
