好好的租售同权 被人带坏节奏了！

昨天，从住建部传来消息，在接受新华社采访的时候，住建部有关负责人做了如下表态，说将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。一时间大家开始沸腾了，看来租售同权真的要来了。不光是广州随便说说而已，这可能是一个自上而下的，房地产长效机制的改革。应该已经做好了全套的准备，如果由住建部推动立法，那么也就是说基本上全国上下都要实行，一个租房时代最大的痛点，房子背后的福利获取将有望被彻底攻克。

但这么好的一个政策，却完全不被看好，甚至被瞎解读，导致带坏了节奏。弄得越来越多的人不看好这样的政策，这其中存在了几大误解。

首先，有人说租售同权会让房租大幅上涨？这是真的吗？这属于胡说八道，我们研究过房租10几年的走势，房租只跟当地的居民收入有关，也就是说房租这个市场只能是量力而行，有多少水活多少泥，房租涨幅远远落后于房价，并不是房东不想涨房租，而是房租根本涨不起来，最新数据显示，全国租金收入比已经达到40%，北京上海更是接近60%，对于这么沉重的负担，你还想涨房租，怎么可能？要知道房租收入比是不可能达到80%，因为他会饿死。就这么简单。为了不饿死他只能选择不租你的房子，他宁可早上起来去多坐几站车。到更远的地方去租房。所以从这点看，房租已经到天花板，如果收入不增长，房租是不可能涨的。而且随着租赁住房的大比例供给，未来租房市场供应充足，价格是由供需决定的，而不是由成本决定的。所以未来房租一定是下降的。

其次，租售同权，就是任何租赁都享有买房的福利，这更是胡说八道，有人甚至解读为，在北京租一套房，你就享受了北京户口，这种逻辑自己都会觉得站不住脚。租售同权指的是以人自身的权利为基础，租房和买房并不会对权利有差异，换句话说你得是有北京户口，或者有北京的买房资格了，你租房和买房是没有区别的。而你本身就没有北京户口，本身就没有买房资格，对不起，你租完房子之后还是什么都没有。该上不了学落不了户，还是上不了学落不了户。想通过租房混入特大城市是完全不可能的事情。您还得去踏踏实实的攒积分。

第三，有人说福利增加，学区房租金将涨到天价。这也毫无道理，普通学区房其实并不稀缺，而重点城市种普通的学区房也跟牛粪一样多。只是重点学校的学区房才稀缺，有人说，对啊，我说的就是重点学校的学区房租金还不得10万一个月，对不起你又想多了。现在重点学校的学区房，都开始摇号和排队了，要的是直接监护人户口所在地，而且还得按落户时间排，也就是说孩子爹妈的房子，而且户口在里面的，能够排队，而且落户越早排名靠前，如果您刚买的，那么就排在后面，而如果是爷爷奶奶的房子，您只能继续往后排，排不到就给您调剂到别的学校了，什么意思，也就是说好的学区房，你想靠租房上学根本没戏。买的房都未必能入学。所以那些说什么有人将靠出租学区房资格发财的谣言不攻自破。一看他就不了解学区房的行情。现在北京这种学区房密集的地方，只要你有在这里接受教育的资格，重点很艰难，普通校随便上。而对于大多数人来说，买学区房上重点，更多是一种奢望，这就跟顿顿喝茅台，带百达翡丽手表是一样的。更多的普通人，还是得选择普通学校，而在普通学校中，可以通过租售同权，选择一个对孩子最有益的，最符合孩子特长的，这已经很难得了。那么是不是说，学区房租金绝对不会涨呢？也不能如此绝对，介乎于重点和非重点之间，比一般学校强点，但有没有那么热门的学校，或者打着重点学校分校的牌子，其实就是普通学校的那种学校的学区房，也有很大的可能房租会上升，但上升幅度并不会很大。毕竟供需矛盾并没有那么激烈。

第四，有人说大城市会人满为患，北京上海控制人口将变成有一句空话，这就是纯扯淡了。北京上海高房价的时代，人口控制住了吗？以房控人这么多年，完全就是失败的，现在的调控是以业控人，他到北京上海来，没有活干，拆墙打洞被禁止，群租房被管控，让外来人口没事情可做，他来干什么？我们刚才也说了，不是你到北京租套房子你就享受北京户口了，而是人家北京户口的租房和买房没区别。所以这事完全就跟外来人口无关。人家该来的还会来，该走的还会走，租售同权根本没影响。反而是那些二三线城市，好落户的地方，会吸引走大城市不少的人口，毕竟在北京落户难于上青天，那么去成都就容易的多，在成都落户了，你买不买房子也能享受成都的福利，这总比在北京漂着强吧。所以这么看，下一阶段就是二三线城市的人才争夺战。是个抢钱抢粮抢地盘的时代。

很显然，租售同权是个好政策，是这么多年来，我们终于正视了房子跟城市福利的这种扭曲的联系，这种联系完全是不公平的，是让阶级固化的诱因，也是让老百姓不断买房，强化买房预期的始作俑者，所以我们拆掉这个雷，应该是大好事，是我们的住房市场要跟国际接轨的必由之路。房子就是住的地方，不能给他其他的属性，否则必然成为炒作的工具。