01
楔子
近几年，城市更新的概念在全国渐渐被大家所熟知，在上海有“三个美丽”的说法（美丽街区、美丽家园、美丽乡村）。
良子因为工作关系，对这“三个美丽”都有涉及。在做“美丽家园”项目的时候，我碰到很多都是老旧小区，这些小区有一个共同的问题。
那就是：自己家的房子到“使用寿命”了，怎么办？
以前一直也没关注，但却和每个人都息息相关。这个问题很现实，即使你现在住的是新交付的商品房，但房子总有老去的一天，而且不可逆，这个问题避免不了啊。出于好奇，我去找了些资料，试图解决自己心中的疑惑。也拿出来与大家一起分享。
02
设计使用寿命
对于建筑的使用寿命，大多数人理解就是“房子不能住人了”。到底是因为倒塌不能住人，还是安全隐患不能住人，这是普通民众无法回答的，其实我也回答不了。
但建筑师有个毛病，动不动就去查规范。关于“使用寿命”，规范上有解释啊，大家一起看看。学名叫“设计使用年限”！
在《住宅建筑规范》(GB50368-2005)上
《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018）上
两本规范中都有提到：“设计使用年限”的概念。虽然建筑和结构专业翻译成英文不一样，但是中文表述是完全一致的。这个概念还是有些抽象的，我们看看规范的条文解释。
在《住宅建筑规范》的条文解释 中，是如下表述的：“住宅的设计使用年限一般为50年”！
在《建筑结构可靠性设计统一标准》条文解释里没有说到具体的使用年限数，但是正文中有。
上表分类比较细，从结构角度讲，一般的住宅也是50年。
所以从建筑和结构的相关规范来看，我们普通人住的房子，一般都是50年的设计使用年限。但这50年并不意味着就是“终生”，只是到了这50年，需要进一步的“处置”！
接下来，我们一起来看看处置这些老旧房子的一般流程！
03
结构安全问题
房子“衰老”，碰到最大的问题是：结构安全问题。因为我们每天都生活在这个空间里。如何确保已经到了“设计使用年限”或者接近使用年限的房子能继续使用呢？
根据《建筑结构可靠性设计统一标准》，一般的操作流程分为2步。
STEP1
可靠性评估
根据《既有住宅建筑功能改造技术规范》（JGJT390-2016），
可靠性评估包含：资料收集，地勘报告，现场勘察，还有安全性评估鉴定等资料。有了这些资料之后，才能对既有建筑有个完整的了解，才能“对症下药”！
STEP2
采取相应措施
有了结构可靠性评估后，从我们以往设计过的项目经验来看，相应的措施可以分为3种：修缮、大修、重建。
01.修缮
不涉及到主体结构的安全，一般只要通过“粉饰”的方式就能使建筑继续使用，使用年限是延续的。
02.大修
主体结构存在结构安全问题，一般需要通过“加固”的方式，让建筑继续使用。使用年限和加固的方式有关，可能是延续，也可能是重新按照50年计数。
03.重建
房屋存在安全隐患，不适合（或者没必要）再通过加固的方式延续“建筑生命”。属于推倒重来，使用年限可以重新按照50年来计数。
有些朋友看到重建，觉得很高兴，好像看到了“拆”一样兴奋。其实重建需要走很多的流程，并不是那么容易就能操作下来的。毕竟这是一个涉及那么多人的一件事情，并且还有那么多的管理部门牵涉其中。
04
产权使用延续问题
行文至此，大家有没有发现一个问题。良子一直在讲一个物理空间的“使用寿命”，而这个物理空间还有一个“行政（法律）寿命”——产权！
目前在我国，开发商出售的住宅大多产证年限是<70年。而我们的设计使用年限是50年。这中间差着的20年，听起来有点“消费者权益”的意味。
先来明确几个概念：
01.房屋产权年限是如何划分的？
房屋产权=房屋所有权+土地使用权
房屋所有权
具有永久性，只要房子没有损毁，持有人就可以一直享有，房产证上面是没有年限的，房屋属于私人财产。
土地使用权
有期限（居住用地70年、工业用地50年、商业用地40年），因为土地是属于国家的！
说白了，买房买的是土地上的附着物——房子，而不是土地，土地是我们租来的。土地使用权到期后，大家还是有些惴惴不安的！
02.房屋产权年限怎么计算？
从开发商取得该地块之日起算
很多开发商捂盘惜售，导致老百姓买到的房子，其实土地使用权<70年。如果是商业地块，土地使用权<40年。
那问题来了，土地是国家的，使用权是有DEADLINE的，到期后国家如果要让我搬走房子怎么办？
听听总理怎么说。
前有李总理定调子，后有姜部长表态。
姜大明部长表示：“对70年住宅土地使用权到期后的续期问题，我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护！”
《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）明确提出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”
2016年底，为贯彻落实《意见》精神，妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，国土资源部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法：
01.不需要提出续期申请；
02.不收取相关费用；
03.正常办理交易和登记手续。
普通民众希望立法能尽快完善，让“有恒产者有恒心”。
05
设施老化问题
房子的“使用寿命”除了上面的结构安全和产权问题，还要解决房子功能缺失，设施老化的问题。
我国的既有住宅建筑尤其是20 世纪80 ～ 90 年代及之前建成的住宅，因建设标准较低，已严重落后于城市发展水平，滞后于民生发展需要，其宜居功能亟待改善。
我们以前的房子没有电梯，没有空调，没有管道煤气，没有。。。
而我们现代人的生活，没有这些，基本无法生活。特别是在城市里，又面临老龄化社会，矛盾就更突显出来了。
所以，给房子续命，还要解决“设施老化，功能不足”的问题。
在《既有住宅建筑功能改造技术规范》（JGJT390-2016）中，提到了如下的一些功能补齐措施。
我大致归纳总结了如下一些问题和解决方案：
A.对于原套内空间不合理的，可以通过局部调整分割，梳理流线达到提高空间使用效率。类似“梦想改造家”节目。
B.对于原建筑没有适老设施的，可以通过增加无障碍坡道，楼梯扶手和休息座椅等适老设施方便老年人，提高老人的生活质量。
C.对于只有楼梯的6层楼住宅，可以通过加装电梯，方便居民的日常生活，还能让房子增值。
在上海，对于居民自主申请加装电梯还有24万元/台的专项补助。但是征询工作一直不顺利，毕竟底楼加装电梯，确实带来了房子贬值的问题。最近听说，会有进一步的举措来加快电梯加装的征询工作。
D.对于原住宅厨卫的上下水老化严重问题，可以通过更换立管，重塑雨污水管道的方式提升。
在上海，这两项工作有各自的专有名字。一个叫“上水改造"工程，主要解决自来水管道问题。另一个叫“雨污分流”，解决私接和混接的问题，这也是环保的要求。
E.对于没有独立厨房和卫生间的住宅，可以通过平面扩建的方式，统一解决。
在上海叫“成套改造工程”，就是使原来合同厨房和卫生间的居民，拥有自己独立的功能空间，提高生活质量。
F.对于，屋顶漏水、保温隔热性能差的平屋顶，可以采用“平改坡”的方式提升建筑性能，同时解决一系列的问题。
06
结束语
房子对于每个家庭都是重大资产，如何管理好这一生最大的一笔资产，即使她到了“使用年限”，我们也希望通过妥善的处置，继续让她发挥作用。
本文从“结构安全、产权延续、设施提升”等角度阐述了住宅建筑的“设计使用年限”，以及处置流程和处置措施。希望能对良有方的朋友起到“解惑”的作用，那也不失为一剂“良方”！
