四象限模型是由Dipasquale和Wheaton这两个经济学家在1992年提出的房地产市场价格动态调节机制的经济学模型。
这个模型的作用机理是整个房地产资产市场体系由四个市场所组成（存量市场、空间市场、资产市场、开发建造市场）。从房地产存量市场出发，房地产租赁市场所决定的租金水平通过资产市场转化为房地产的价格，这些资产价格的变动反过来会促进生产者开发新的房地产资产，来供给房地产存量市场，最终产生新水平的房地产供给总量。当供给总量水平起始与终点相同时，整个房地产体系达到长期的均衡。
这四个市场能够联系起来的关键是基于经济学的假设“市场出清”（是指商品价格具有充分的灵活性，能使需求和供给迅速达到均衡的市场。在出清的市场上，没有定量配给、资源闲置，也没有超额供给或超额需求）。这种假设是比较严格和理想的，在现实生活中很难达到。但是这个模型为我们研究房地产投资提供了一个很好的分析视角。
上图是四象限模型的示意图。要注意四象限模型反映了空间和资本市场的长期均衡。所以市场有足够的时间来建造和开发新的空间供给来满足需求的变动。四个横轴纵轴相交的点分别代表了均衡的价格和数量。
1. 空间市场
右上角的象限描述了空间市场上租金的决定因素。
这个象限的纵轴为租金水平，横轴为市场上实物空间的存量。需求函数是一个关于租金和市场上的经济状况的函数。需求曲线向下倾斜，代表了随着空间市场上的供给增多，空间的价格也就是房地产市场上的租金会下降。租赁市场上的供给是固定的，在Ｓ点。如果在横轴沿着Ｓ点的供给量向上画一条垂直的线，与需求曲线相交的点对应的纵轴的值就是当前均衡租金的水平。均衡时需求等于供给。
这条向右下方倾斜的需求曲线是可以移动的，例如收入增加、居民人数的增加、以及公司扩张业务等经济状况因素都会引起需求曲线向上移动。如果需求曲线向上移动了，那么原始的均衡租金水平就低于新的均衡租金水平，租金水平就会开始上升，直到达到新的均衡点。
2. 资产市场
左上角的象限描绘了房地产资产市场定价的过程。
这个过程将横轴上的房地产均衡价格和纵轴上的现阶段的租金水平联系了起来。这个象限里的斜线代表了资本化率，资本化率i是投资者要求的回报率，是由整个资本市场里的供给需求决定的。
把房地产价格和租金联系起来的逻辑是因为投资者在购买了一个房产之后，投资者实际上购买的是这个房产带来的当前以及未来的收入。因此房价可以表述为未来收入贴现之后的现在的价值。如果这个投资期限是无限长的话，我们可以近似地认为房价等于租金收入除以资本化率。这里我们也可以看出资本化率可以近似的看作租金除以房地产价格的比率，也就是房地产资产的回报率。这条线越陡，代表了资本化率就越高，也就是当前租金对应的房地产价格越低。将空间市场上均衡租金的点作一条横线，并与资本化率线相交向下做一条垂直于横轴的直线，对应的价格水平就是当前租金决定的房地产价格。
什么因素会造成资本化率变动从而导致房地产价格的变化呢？比如长期贷款利率的增加、未来预期的租金的减少、房地产市场上风险的增加、以及房地产相关的税费的增加都会造成这条直线斜率的变化，并且以上的因素都会造成这条直线变的更加平缓，也就是斜率变小。当以上的几种情况发生的话，原始的价格水平就会高于均衡水平，房地产价格就会回落，直到达到新的均衡价格。
横轴上方的这两个象限共同描述了房地产空间和资本市场短期的价格联系。横轴下的两个象限展示了开发建造过程如何影响供给的总量。
3. 开发建造市场
左下角的下限描述了房地产开发活动，即实物资产的生产过程。
这个上限表示了房地产价格和每年的新建造开发供给量，也就是完工量之间的关系。这条直线将给定的房地产价格水平与给定来开发比率联系到了一起。这里的建造方程是用一条向下倾斜的直线表示的，代表了更高的房地产的价格会引发更多的房地产开发量，因为更高的价格能让开发商负担得起更高的购买土地的费用。而充足的资本可以使开发进行得更快或者密度更高。
这条建造函数的曲线在横轴上的焦点大于零，这是因为如果房价低于某个水平，开发活动是不会进行的，因为是不会产生赢利的。也可以解释为这里的开发成本可以分成两个部分，一个是固定成本，一个是可变成本。因此无论开发活动的完工量是多还是少，都会产生固定数额的费用。当建造的成本与房地产价格相等时，建造开发市场达到均衡。
沿着均衡的价格水平做一条垂直于横轴的线，与建造方程曲线相交的点对应的纵轴的数轴就是每年新增的建造量。用数学等式来表示，就是价格P等于一个关于建造量的函数F(C)，这里F(C)为房地产的重置成本，假设与更活跃的开发活动正相关。
同样这条曲线什么时候会发生移动呢？比如说利率水平的降低，更低的利率意味着更低的融资成本。开发成本降低，函数向下移动，给定均衡的价格水平就对应有了新的更高的建造量。同样的，开发建造融资难度的降低，政策制度的放开也会导致更高的完工量。联系我国的实际经验，在1998年的上半年时，众多房地产开发企业在上半年因资金面困境而卖出库存土地、退出市场。但在1998年的6月，政策面开始发生变化，一系列刺激房地产发展的政策相继出台，包括房地产开发企业可以根据供需情况自主决定楼盘价格。此后大量效率和创新性更高的中外合资、私人投资的房地产企业参与到了房地产的开发和销售中。
4. 存量市场
右下角象限将新建造开发量和开发市场的供应总量联系到了一起，完成了资本和空间市场长期的整合关系。
右下角象限的这条直线描述了空间市场每年新增的开发量与房地产市场总供给量的关系。这个函数背后的逻辑是：在长期当没有新的开发活动时，旧的空间总会从总供应量里面被消耗一定的部分。因此在长期来看，为了维持整个房地产市场的供给量，每年新的建造是必不可少的。用数学公式来表示：每年新增的供给量ΔS等于新增的建造量C减去消耗的部分dS，d代表了折旧率。
因此在权衡状态下，当空间市场的总供给量是恒定的时候，ΔS等于零，也就是说每年新增的开发量刚好能够弥补消耗的存量部分。因此在存量市场的这条直线代表了为了维持均衡的供给水平，总供应量越大，每年新增的开发建造率就越高。
将这四个象限全部联系起来，这幅图就描述了房地产市场的长期均衡关系。
此外我们需要强调一下，这个房地产体系的理论模型更加适用于预测未来价格的变化而不是绝对的价格水平。应用这个四象限模型，如果我们事先知道供给和需求的变化，我们就可以预测房地产价格的变化。但是如何能够预测供给和需求的变化呢？可能需要你有内幕消息，或者你可以准确地知道政策颁布后产生的效果。
而且整个模型都是建立在其他条件不变的情况的假设下的，但是现实生活中并不是如此。
此外房地产市场是一个非常细分的市场，对于不同的物业类型，在空间市场上影响需求的因素都是不一样的，比如说人口、家庭结构、就业率的增长、城市化等因素会影响住宅空间的需求，但是主要影响酒店物业的需求的因素是旅游的收入，访客的人数以及是否有重大活动等。
因此在现实生活中，应用四象限模型的时候一定要注意按照特定的物业类型分情况来进行分析。
