——执行异议之诉中商品房消费者物权期待权优于抵押权的分析         

        住房作为民生中的一项，使得购房对中国老百姓尤为重要。一些案件中，商品房买卖合同订立时，房地产开发企业尚未取得不动产权属证书，不具备办理过户登记的条件。房地产开发企业取得权属证书后，未依约完成过户登记，或者再次转卖或者将该不动产抵押给银行进行融资。消费者往往已支付全部或绝大部分购房款且已实际占有不动产，但未能完成过户登记手续。抵押权人已依法设立抵押权并办理他项权登记手续。当债务人未依约归还借款本金、支付利息时，抵押权人依法通过诉讼程序进一步确认其优先受偿权。很多消费者倾半生积蓄购房、未能获得不动产所有权，却要提起执行异议之诉对抗抵押权人的法定优先权。

        2019年11月8日，最高人民法院印发了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）。在此之前不乏法官、法律工作者、专家及学者对商品房消费者物权期待权及抵押权之间如何平衡进行论述，但是审判实践中仍然存在不同观点。《九民会议纪要》对此问题进行了明确。

        《九民会议纪要》第126条规定“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”现对本条的适用做如下分析：

        一、商品房消费者权利的性质

        商品房消费者与房地产开发企业签署了商品房买卖合同，支付了全部或绝大部分购房款，但是房地产开发企业未依约完成过户登记，消费者享有的是请求房地产开发企业将房屋过户至自己名下的债权请求权。由于我国采取的是不动产登记生效主义，在未完成过户登记之前，消费者仍未取得房屋所有权。因此，在涉及此类房屋权属案件中，消费者不宜提起房屋确权之诉，应诉请房地产开发企业协助办理房屋过户登记。[1]

        虽然从本质上，商品房消费者享有的权利为债权，但是，从维护消费者生存权的角度考虑，法学理论上将这种权利定性为“物权期待权”。抵押权作为一种法定优先权在与消费者物权期待权存在冲突时，在一定条件下，消费者物权期待权将优先于抵押权。

        二、商品房消费者物权期待权优于抵押权的法律来源

        根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即已交付全部或大部分购房款的消费者权利优先于承包人享有的工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。据此，已交付全部或大部分购房款的消费者权利优先于抵押权，这是消费者物权期待权优于抵押权的法律依据。

        三、商品房消费者物权期待权优于抵押权条件

        《九民会议纪要》特别强调，商品房消费者物权期待权优于抵押权的情况，“是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”物权优于债权是民法的一项基本原则，但是基于生存利益至上的考虑，本条是个例外。据此，在适用上应当审慎。

        （一）商品房消费者购房为满足居住需求

        根据《九民会议纪要》第125条[2]规定，商品房消费者应当为满足居住需求而购房。消费者名下无房，为了满足居住需求而从房地产开发企业处购得了住房，或者消费者名下有房，但是因为房屋居住条件较差（面积较小），为了提升居住条件而从房地产开发企业处购得住房。是否具有住房需求应以家庭为单位考量，对于配偶及未成年子女名下有房屋且不需要改善居住条件的，视为无居住需求。虽然《九民会议纪要》125条明确列举“一套”,但是对于超过一套的“如果查明买受人家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持买受人阻却执行的请求”[3]。消费者名下无房应限定在一定区域内，即房屋所在的设区的市或者县级市范围内无其他住房。

      （二）消费者所购房屋系从房地产开发企业处购得的商品房

        消费者所购房屋须为从房地产开发企业处购得的商品房，二手房买受人物权期待权并不优先于抵押权。如前所述，商品房消费者物权期待权优先于抵押权的法律来源是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复中权利顺位中对应的权利人是消费者、建筑工程的承包人及抵押权人，这里的消费者仅限于从房地产开发企业处购得商品房的消费者。

      （三）抵押权人享有的抵押权来源于房地产开发企业

        物权优于债权是基本原则，物权期待权作为债权优于抵押权是一种例外。因此与商品房消费者的概念一样，抵押权人权利的来源亦应当进行限缩。

      （四）消费者已经交付全部或大部分购房款

        消费者必须支付全部或大部分购房款，如果买受人支付的是定金，或者支付的购房款不足50%，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，承包人依然具有优先于房屋买受人的工程价款受偿权，消费者享有的物权期待权优于抵押权也没有相应依据。

        在当今房价居高不下、商品房预售不规范现象时有发生、相关案件日渐增多的背景下，《九民会议纪要》第126条对执行异议中商品房消费者物权期待权优先于抵押权的规定，保护了消费者的生存权、厘清了司法实践中对此问题的争议、统一了裁判的尺度，操作性强，具有较大的指导性意义。

[1] 钱慧智 《不动产买受人物权期待权与优先权人的利益冲突与裁判思路》

[2]《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条 【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

[3]《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》