自去年双十一开始，深圳的房价被点燃，一路向上，本以为今年的疫情能压制一番，却没想到深圳走出了独立行情。在大部分城市都出现微跌的情况下，深圳却逆势上涨，甚至在疫情期间由于不少小区不让进，出现了没看房就直接签约的情况。
为什么深圳的楼市会如此火爆？几个核心区均价都达10万+的程度了，是否有泡沫存在呢？未来的房价走向会如何发展呢？来粗浅的谈谈我的看法。
首先来客观分析下，深圳为何会上涨。
房产圈有句话说：“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”影响深圳房价的几个因素，不外乎这几个：
1、地少人多，导致供需矛盾尖锐
深圳占地面积1966km²，而平原只占了22%，深圳的土地被多道山脉分割，腹地狭窄，只能通过填海造陆补充供地。即使如此，依然满足不了每年50万左右的人口净流入。
上图可见，从单位面积所占的人口比看，深圳的密度是最大的。供小于求，这是最核心也是最基础的原因。
2、人口结构年轻，刚需改善需求旺
深圳的人口平均年龄在32岁。深圳作为一个外来“移民”城市，汇聚了来自全国各地的优秀年轻人才，而深圳宽松的政策环境和高薪岗位也让越来越多的年轻人想定居在深圳。年轻化的人群结构，以及每年20多万的新生儿出生率，加快了整个城市刚需、置换和改善的需求。
3、购房门槛低
与北上广相比，深圳的购房成本更低。
①个人所得税：深圳满2年只需交1%的契税；而北京需按个税20%的差额征收。
②购房门槛低：深圳全日制大专35周岁以内都可以直接落户；而北京上海都需社保缴满5年。
4、政策灵活
①深圳的金融产品种类繁多，金融政策灵活；
②调控政策灵活。
其次来看看，深圳房价那么高，是否会存在泡沫？
要判定一个城市的房价是否存在泡沫，很简单一点就是通过查周边小区的成交数据来看流通性。很多三四线的房子，看似这几年房价翻了一倍，但是你挂出去卖试试看，很可能几个月半年都卖不出去，然后降价卖，依旧卖不出去，这叫做有价无市。也就是这类房子的流通性极差；再假如把这房子拿去问银行能抵押多少钱，如果银行不要，或者开的价格很低，那就证明这房子的价值就那么点。这样的房子就充满了泡沫；
而反观深圳，很多房子还没流通到市场上，就被人吃掉了；一般几个核心区的房子成交周期在2天到1个月；并且深圳的转手率非常高，平均3-5年就会完成一次置换，也就是说流通性非常强。拿着房本去银行办抵押，深圳的银行可以贷给你7成，甚至到9成。
所以，你觉得什么样的城市才更存在泡沫呢？
第三来看看都是什么样的人在购买深圳的房子？
①高房价的背后必然有着高收入人群的支撑。深圳是科技企业培育的沃土，深圳拥有一批著名的高新科技企业，诸如华为、腾讯、中兴通信、大疆无人机、华大基因、科大讯飞等等。这些企业大量的人才需求，以及众多高薪的岗位，使得他们愿意扎根深圳；
②入户政策宽松，吸引了全国的外来投资客和资金的流入；
③广东人的多肽意愿带来的置业改善。从刚需置业开始，到有娃以后的改善、接父母同住、二胎等，随着家庭人口的扩大，房子也面临不断扩大的需求。
因此，总结以上几点，深圳房价虽然已超过北京、上海，但是由于市场经济下的供需矛盾没有发生变化，因此未来长期来看依然是稳定上扬的趋势。
我也相信在政府“房住不炒”的主张下，会遏制住短期非理性的上涨，回归到长期稳定的平稳增长节奏上来。
