我在前面文章中说到，半年前我进入分答《房产财富精进指南》的社区学习，进而“毁三观、竖新生”。
近期我既落地实操，又加紧房产知识的储备，结合昨天27日欧成效的分答直播课，参考他的的投资分析，我进行了总结和整理，分享给大家。
01 短期回顾及分析
相比前两年，今年可以算是房地产的小年，各个城市有所不同，有的涨幅依旧迅猛，有的则温水煮青蛙，暂无动静。
对于上海，楼市行情一般是2年一波，北京和深圳，是3年一波，涨→平→平→涨的特征比较明显。
我们记得上一波开始是在2015年9月，深圳是龙头，第一波涨的，它的涨跟当年的股市崩溃有较大的关联。
我们关注历史上的股市K线图的话，就会发现一点：每一次股市崩溃之后，对房地产都是利好的。大概一个时间差在7-10个月左右。
股市崩盘7、8个月之后，楼市一般都会起来。
股市是一个财富越来越集中的地方，比如有100个人，每人有100万，他们进入股市，出来以后可能有几十个千万富豪，其他人大都是不赚钱的，所以财富不断聚集，赚到钱的那些人会把钱投入房地产。
我们知道深交所的创业板，在2015年8月到2016年5月的股市行情中造就了很多富豪、新贵和暴发户，他们把钱从股市抽出来之后购买深圳大量房产，引起当地楼市飞快暴涨。
到了2016年初，深圳已经涨的很过了，处于涨不动的状态，这个时候市场上的多余资金就转奔上海，所以上海成为第二波的城市。
当然，上海的上涨势头也非常迅猛，每天一个价，人心惶惶，随后当投资客认为市场热的差不多的时候，资金再北上，到达北京。北京的涨幅也是相当可观的，在2017年3.17政策之前的半年里，每个月基本上是10%的涨幅！
所以在上一轮的行情，是深圳→上海→北京这种次序展开的，属于板块轮动。
但观察2017年的楼市，京沪深的市场都是比较静的，整体上来看没怎么上涨，处于喘气的阶段。就上海全年来看，市场非常地冷淡，成交量只有正常情况下的20%左右。
2017年市场表现比较好的城市主要是南京、杭州、武汉、成都这4个城市，我们所谓的强二线城市。
因为北京等一线城市的限购政策实在太严了，交易成本也很高，所以市场上的资金就涌入了周边的城市和二线城市。
比如河北的石家庄，2017年这个城市翻了一倍，主要的购买群是来源于被北京限购逼出来的那一群体，他们手上有大把的资金需要保值增值，所以就近去了石家庄。
还有郑州也是受益于这一轮的北京限购。包括上海周边的城市也是一样的，比如嘉兴、苏州等城市，涨幅也相当可观。
如果北京、上海敞开胸怀，欢迎各路资金过来，不限制人口，那这轮行情与二线城市就没有什么关系了。
不过到了现在这个阶段，二线城市的上涨也接近尾声了。
房地产市场有一个很明显的特征，就是大盘每一轮只涨50%左右，之后就涨不动了，需要喘气调整。
02 展望2018及未来
我们知道，国家发行的货币一直是增长的，虽然有各种质疑的声音，但通货膨胀是一个历史的大趋势。
通货膨胀的本源是因为财政的不平等，如税收、土地出让金等财政收入目前被折腾的越来越少了，比如环保的投入，买卖改租赁致使拍地的收入就减少了。政府收入逐步减少，但支出是很难被削减的，如今中国的支出是非常严重，比如海军等国防的支出，耗资巨大。
鉴于这种收支不平衡的现状，很大可能财政是要亏空的，进而就是货币化，不断的印钞。这个是很难避免的问题。
今年的银根非常紧，贷款很难，我们还感觉不出来市场上的钱很多，今年M2的增长才10%左右，这是这些年来没遇到过的。
比如我之前所在的民生银行，在今年下半年按揭贷款基本不接了，放款额度很紧。其他银行也不例外，总之各种贷款政策越收越紧，银行很不友好。
但紧货币、紧贷款是不可能一直持续下去的，在未来比较长的一段的时间里，中国的货币是不可能被控制的，通货膨胀依然会占据主旋律！
展望2018年，我们需要一个契机，比如创业板的爆发、类似四万亿的投入、新能源补贴、各种振兴计划等等，那么就有很多的热钱进入市场。或者遇到世界局部的金融危机，这样银根政策就会放松，贷款就相对容易。如果大城市的限购政策也放松，那么房产赚钱的机会就会显现！
目前最看好的城市是深圳，有几个原因：
1、上一轮行情里深圳是第一个涨，也是第一个熄火的。
到目前为止已经有两年多的时间了，我们知道货币和财富都是不断在积聚的，每个人都比两年前多了很多钱，几乎所有人的财富都是超过两年前的，但楼价在这两年的并没有涨太多，这样购买力就积蓄在里面，就如同一个蓄水池。
2、深圳离北京很远，这使它的金融自由度比较高，很多金融产品比较宽松，很多事情在深圳就比较好办。
3、从微观来看，市场上的一线从业人员已经感受到深圳即将上涨的气息，有的楼盘和区域已经有了20%的涨幅了。
深圳有它的规律，每一次的涨都是豪宅先涨，比如目前香蜜湖一带，今年已经从10万涨到13万左右了，第二波是6-7万的房子，第三波是4-5万的房子，第四波才是2-3万的房子。深圳历史上每一轮的开涨都是按照这个次序来的。
目前来看，豪宅刚涨完，第二波才刚开始，比如宝中区域近期很热。有很大理由相信深圳会延续这个涨幅，2018春节以后，第3-4波的行情也将展开，这有点板块轮涨的味道。
一般每年的春节以后都会有一波涨幅，但是我们在购房选筹方面要格外用心谨慎，并非所有房产都有投资价值。
深圳涨完一波以后，楼市行情一般会北上，第二个正常是上海。
但如果深圳明年涨的话，到上海也要到2019年的年初，当地市场才会有复苏解冻的迹象，北京预计在2019年的6-7月才开始启动。这个只是概率猜测，具体还要依据国家的政策和市场变化而定。
强二线城市如杭州、南京、成都、武汉等现已进入牛市尾声，暂时不值得大规模建仓，新一轮行情可能要在2到3年以后了。
重庆是长期看好的，有望在未来进入一线城市的梯队。它今年的GDP超过天津，排名全国第5位，如果没有意外的话，2025年可以超过广州和深圳。
投资重庆是较为保险的，将财富放在这里是安心的，重庆的城市核心区有望10年10倍的回报。当然，不要忘了重庆的地理位置和城市定位，在某种程度上具有国家战略意义！
现在，如果你想稳妥投资，建议保持两个仓位走路：
第一，大城市，如北上广深，赚取快钱。
第二，重庆，逐步建仓，把财富搬到这里，长线投资。
End
