我国公寓租赁行业的市场空间有多大？
① 根据测算，截至2015年，我国公寓租赁市场规模已达1.14万亿，其中一二线城市规模超过5200亿，占比46%。
预计到2020年租赁市场规模将达到1.95万亿，2030年将达到4.20万亿，届时一二线城市规模合计将达2.26万亿，占比提升至54%；
② 从一线城市自身结构看，租房面积占存量房屋总面积的24%，租房在一线城市已成为常态。
品牌公寓（住房租赁机构）的发展现状如何？
① 目前品牌公寓占整体租赁市场比重略超1%，远低于发达国家25-30%的平均水平，但预计未来可破千亿；
② 知名公寓大多发源自一线城市，但正在向二线核心城市加速下沉；
② 行业大多数公寓还未实现规模化成本优势，尚未盈利。
影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？
① 规模、品牌、空臵率、融资成本是影响长租公寓盈利能力的四大要素；
② 集中式公寓的房源成本、装修成本以及管理成本更低，盈利能力优于分散式公寓；但存在资金要求量大、优质房源难获取的痛点。
行业目前呈现何种发展趋势？
在政府政策和金融市场的支持下，行业已出现三类发展模式：
① 第一类模式以轻资产方式打造标准化的高端公寓产品，最大化赚取品牌溢价，典型的代表为新派公寓；
② 第二类模式以引流为导向，长租公寓公司的盈利主要来自于增值服务、科技孵化等衍生业务，代表性的公司包括自如、YOU+；
③ 第三类模式的核心是先租后售，公司本质并不指望公寓租赁赚钱，而是希望以公寓租赁蓄客，带动房屋销售，典型的代表是万科在重庆“西九•万科驿”。
投资建议与投资标的
我们认为，目前租赁市场的发展格局中有三类公司最为受益：
① 房地产服务商类公司，推荐世联行，建议关注国创高新、昆百大。
② 长租公寓SAAS系统提供商公司，推荐三六五网。
③ 率先布局长租公寓的房地产开发商，推荐万科，建议关注龙湖地产、旭辉控股集团。
