嘉宾：深圳美玲
记录：深圳张爱萍
一句话介绍自己：懂房产爱折腾爱学习的宝妈
〔最有成就的三件事〕
1，工作8年在深全款买3套房
2，拙勇堂事业合伙人，三阶讲师，做助教百余次。深圳福田拿20年不涨租的房，锁定利润金额可观、快速售出深圳小产权，且多售出36万
〔我能提供〕
1，买房避坑指南，如何打造适合自己可传承的多管道收入，房产理财规划等
2，如何谈超长年限不涨租房的话术
3，卖自家坑房和装修代售指导
[我的目标]
1，帮助多名宝妈落地多管道收入
2，科学规划实现资产倍增
3，成为家族之光
你有做过助教吗？
做助教的好处?
如何快速进入核心圈？
如何快速成长？
落地游学74+期
1年多做120场助教
一，巧拿房
我做对了什么？
1，黄金三点：筛选（中介、地段、房东）
做市场调研，定位定江山
普通租客/房东对中介不冷不热，看房时给中介带个冰淇淋/咖啡/饮料，和中介处好关系
近地铁小户型，试错成本低
好房东，赚的是房子增值的钱，不在意租金多少
2，准备工作：市场价和预期价
买家调研，卖家调研
3，谈判顺序和关键点
淡定
谈判课一定要去上
谈下来的都是利润
谈判时，80%时间在讲废话
找到愿意长期出租的房东时，提前跟中介打好招呼，带好合同，只配合，微笑点头，你不要说话
房东坐在里面，我坐在外面，中介坐对面
一定要确认房产证上的是业主，才去谈
（1）年限～往最长的谈
黄金三问：自住吗？卖吗？儿女用吗？
我谈判都是十几分钟谈完，不需要5个小时，不需要准备红牛面包
你想租多少年？姐，8年肯定有不够的，我想租20年
20年就20年→有钱的房东和我们想的不一样
现在还没有把合同拿出来
一顿夸，从头夸到尾，从头夸到脚
装修图册带上
我们是新手小白无所谓，我们背后有千千万万的家人，我们是一个团队，不是一个人独行，这些都是我们团队的作品
有人问：房东愿意签12年，但是价格总是下不来，怎么办？
→下一个
20年是个坑，签19年以上20年以下
房东说：我都不知道自己还能不能活20年
呸呸呸，房东，你是要活120年的……把房东骂了一顿
（2）租金（划红线）
不第一个出价，大惊失色，要一个批发价（搞折扣），不能高于6000元，我所有的的时间、精力专业管理你的房子，我为你的房子赋能，提升它的价值，前期还有投入，打理你的房子
（3）违约金
目标坚定、方法灵活
违约金一定要写具体的金额
违约金：剩余租金的总和，剩余租金的双倍，或者是装修投入的3倍等
（4）装修期、空置期
从6个月开始谈
其他房东都给我6个月
房东肯定不答应
一个月一个月加，谈到4个月
永远相信美好的交易即将发生
二，装修全过程
1，定位
长租房子，以民宿标准，装修代售的方式
2，预算
预计溢价收益的10倍
找谁？团队求助，找最近的伙伴
房东赞助装修费6200元，密码锁80块，换地板3000块，门400块
全敲掉，投入了4.2万，卫生间厨房多花了点钱，装修期22天，然后做民宿一个月1.4万，装修期内回本
做长租溢价1300元
跟物业、保安、打好关系，几个桃子就搞定了，提前教育民宿客人，楼下有Baby，不要闹出大动静，被投诉的话我不退房费的噢
3，设计
设计沟通中的小揪揪：找设计师贵
抄学长学姐的作品，结果四不像，卖不出去
听话照做的效果--美，秒出租
第一套一定要找专业设计师设计，我的是肖洁老师设计的
开车需要导航，人生需要导师
想要成为高手，首先靠近高手
