自从中考临近，我们就开始在一中附近物色房源了。儿子成绩一向稳定，考取一中有望。而现在又流行陪读，不仅学生内卷，家长也内卷得很。孩他妈有洁癖，她说租房很难受，要不在一中附近买套房？想到妹子下期在振华读初一，就在一中隔壁；成绩也还不差，考一中也不是说没希望。万一中了，这一陪就是六年，和刚需没啥差别了，不如买房吧！
至于地毯式搜索房源，自有孩他妈热血沸腾地四处张罗。又是什么阁什么府的电梯房，离一中说远不远，说近不近，中午回家吃饭做不到。又是什么民房，离一中是近了，也够宽敞，但是采光通风让人憋屈......pass掉几套鸡肋房源，终于相中了离一中一墙之隔的“XX院”的一套127平左右的电梯房。
邵东一中地处老城，周围小区房不多。这个“XX院”号称小区，其实就是围墙围着两栋十多层的电梯房。麻雀虽小五脏俱全，环境虽然不够高大上，但是里面常年没有空房。除了极少数自住户，里面挤满了租房陪读的家长。对于这一套房为什么还等着我们，当下有点疑惑；一度多方打听内幕情况，排雷工作必不可少。排查结果一切正常，只为房东常年在外，打点困难；再加上房地产市场不景气，可能一阵思虑过后就把它当成了鸡肋。房子就是这样，需要就值，不需要就不值，讲的是感觉。
由于儿子考前出了点状况，我们一时没顾得上房子的事情，没想到中介传来消息那房子已经租出去了。随着儿子中考结束，自我感觉不错，房子的事情又提上了议程。
找来找去，附近再没有在距离、舒适度、面积比“XX院”再合适的房子了。我们试着问了一下中介那套房子还有回旋的可能不。没想到过几天中介回话说，可以考虑。直到后来和房东见面才知道他们也经过激烈的讨论；还有一个重要原因：房东太忙了，几年难得回家一次，也没法在家逗留太久，所以对我们这个全款买房的买家特别珍惜。
我们的理想价格是50w，中介要我们放了5000押金，然后去谈价。最后以51w的价格达成意向。房东是邵东团山人，常年在江苏办厂经商，请姐姐代为签了购房合同。我们先放押金2w，约定房东在8月15日之前回来收款过户。
我注意到这个合同很全备，里面有很多倾向保护买方的条约：如到时不交房房东需赔付房款20%的违约金，凡隐瞒问题比如凶宅、多次买卖、纠纷等等按房东违约论......
我们还口头约定，如果房子空出来了，未到8月15日过户我们也可以先搬进去。没想到就是这个环节出了状况。房东把问题想得简单了，那个租户横竖不肯走人。我们虽然着急，但是房东应该更着急：到时交不了房，20%的违约金吃不了兜着走......
我们知道该来的迟早会来，很明显赔租户比赔我们轻松。后来才知道房东赔了人家7500，遇到狠角色了。
昨天终于见到房东本尊了。人很敦厚实诚，但是有点认死理。听说我们要撇开中介自己过户，两口子竟然很紧张，害怕被坑。中介要他把中介费先付清时，两口子坚持要房款付清才结，说有口头承诺，全然不顾有合同条款。最后中介只好要我们付款时留下中介费，但这也使得两口子怀疑我们“是一伙”的。
我知道如果对方不配合的话事情会很难办，所以尽量装得很轻松随意。由于已经接近中午，上午就做一件事：去规划局出图。把原土地证交给工作人员，很快就打出了宗地图（图上所有人姓名换成买方），又经过两个办公室的签字盖章，大功告成，回家吃中饭。
2点，我们在邵东市政务中心聚合，首先打印各自的房屋所有情况。我们两口子，二儿子，妹子都要打出来。大儿子由于年满18岁，就算名下有房也不算我们二套房。由于我的户口是双峰的，昨天我还专程跑到双峰政务中心打印了我们四个的房屋所有情况证明。房东户口属于邵东，直接在本地打出来就行了。被交易的房屋状况也显示无抵押查封，没有任何异常。
这里其实有个缺口，只要我不在双峰邵东买房，房东不在邵东买房，就都算作首套房了。
然后算契税。真正有回旋的余地在这里，过户真正的费用也在这里。首先把原房产证土地证验证，然后把双方的身份证、结婚证、户口册全部验证完毕，再验证购房合同。由于之前的合同太繁杂，税务部门有标准的合同，要我们重新签订一份。
我问了工作人员一些大致情况：由于我们是二套房，契税较首套房高0.5%。面积有三个等级：90平以下1%，90-140平之间1.5%，140平之上3%。我们的房子126.65平，自然就是2%了。我再问成交金额是税务局评估还是按合同价格。回答说如果过分低于市价会有系统自动评估，正常或者高于市价就按合同价格。问题是市价到底是什么？谁能说得清？
我试着和房东沟通，我们可以在新合同上写成交价格40w，要他放心，我会照原合同付房款的。但是我也知道，之前就付款时间两口子都和我争论不休（害怕过户了拿不到钱），这个提议很难通过。果然遭到很礼貌的拒绝。我也不再勉强，不就2000块嘛！
经过一系列冗长的计算、复印、核对，终于算出了税费总额：10200元整。没有丝毫的犹豫，我通过微信从银行卡付款了。
然后再把税票、双方身份证结婚证复印件、房产所有情况证明、宗地图、房产证土地证原件、两张相关问题答卷，一股脑儿交到最后的窗口，得到答复是一个星期之后取证。听说取证那天还要花费80元工本费。
然后我把房款转给了房东，各回各家，各找各妈。
总结：二手房过户的主要费用就产生在契税上，契税的税率和房屋面积、买卖双方是几套房有关。记得多年前有朋友买的首套房，面积不到90平，总房款才二十万，也是一次性付款，交给中介去过户，结果总费用1.5w多。你说这其中的水有多深？当然，撇开中介过户也是有一个前提的：必须是全款购房。如果是首付款购房，房产证必须交由银行抵押贷款，由于买卖双方难以达成互信，撇开中介难度较大。
