影响房价的客观因素非常多,那么与买房者息息相关的,事实上,他们都参与其中,他们又会对房价产生怎样的影响?
有很多人认为,买房者主要分两大类,一大类是所谓的刚需,另一类是投资需求。
什么是刚需?
一套房是刚需吗?肯定是,但2套房是不是呢?3套房又为什么会不是刚需呢?比如一套房太小了,将来小孩子长大了,他们结婚生子了,房子不够,未来价格可能还会涨,提前买了,算不算刚需?人们在海南买房渡假,做候鸟,夏天在老家,冬天飞海南,住自己家里会比住酒店自在,也比住酒店便宜。所以在海南买了房自住,一年也住几个月,对于很多东北人来说,那就是真实需求,是不是刚需?
就是关于一套房的认定标准,首先就把农村房子计算在外,我们只计算在城市里的商品房。就比如,拆迁安置房,你说算什么,是开发商拆了村民农民房,然后赔偿给村民的商品级安置房,村民拥有所有权,他们并没有购买行为,只是因为交易的安排,获得了一笔升值巨大的资产,这是一种被动取得。刚需的话题,碰到回迁安置房,谁都理不清,那还是回避,绕过去。
住房的“刚需”是一个模糊的概念,从来没有一个准确的定义,谁也无法给出一个准确的定义。
我并喜欢人们创造的一些似是而非的概念,喜欢精确的,可靠的,经得起推敲的名词。特别是在“刚需”这个词上面,人们使用的含义是指拥有自已住房的购房需求才叫刚需。
出租房怎么算
事实上,如果只满足自己居住需求,就会出现新问题,而且是大的社会问题,因为还有很多人根本就不可能买得起自己的房子,但他们也需要居住,他们需要向别人租房生活。谁来为他们提供出租的房子呢?只有那些有钱购买多套房的人。中国有几亿人需要租房,这几亿人的住房需求,不可能由政府来提供解决方案,只能由市场解决。
当然,有人忘记了房改以前的状况,当年政府对经济拥有100%控制权的时候,现在仍未拆除的筒子楼就是对计划经济时代的控诉。近年来又试图以政府的力量 开发公租房,发展租赁住宅的方式解决住房问题。不知是学的香港,还是学的委内瑞拉。政府为了给香港穷人提供公租房,扭曲了房地产市场,放弃市场选择,结果人们是商品房买不起,公租房也供应不足。经适房到现在,穷人有多少住得进?开宝马的人才能进得去,凡是公权力可以分配得到的好东西,一定是与公权力亲近的人才能获得,包括他们的家人,朋友。租赁住宅时代才开始,房租倒抬升到穷人难以承受了。那么多年,没有租赁住宅的时候,房租还相对平稳,政府的手一伸进来,一切就乱了。改革开放前计划经济下人们过的什么日子给忘了,委内瑞拉全能政府统治下的计划经济社会正在地球的那一端做榜样。
搞租赁住宅,应当是“刚需”概念下的政府补位,有人自己买得起房,你承认是刚需。买不起房的人,他需要租房,难度不是刚需?肯定是,如果是,有人买了100套房,自己住1套,其余都租给了别人居住,既然对于租房的人是刚需,那99套用于出租的房子也就是刚需,它们都为需要居住的人提供了安身之所。那有人买100套房,也就成了刚需,可政府一直严厉打击炒房,就是打击拥有多套房的人,也就是,政府一边支持“刚需”房供应,一边严厉打击提供“刚需”的多套房拥有人。
这样的逻辑会让很多人极不舒服,他们或许不屑于反驳,或许更愿意怒骂,但他们能想到最好的解决办法,还是让政府手段提供租赁住宅,不能解答什么是“刚需”,但可以回避这个问题。
政府提供的解决方案
政府从来不赚钱,又如何为人们提供福利?想要让几亿人能有房可租,需要的不是口炮,也不是文件精神,而是需要大量的钱。
政府想到了两个办法,一个是从国库里面拿钱出来,让政府指定国企去建设,想到这一点,所有能沾边的政府官员和国企都应当开心,这又是一个发财机会。如果钱不够了,那就加征税收,这是一个非常好的理由,一定能获得广大人民群众支持。黑人南非政府和委内瑞拉政府都是这么做的。
另外一个就是让开发商去承担,实际上就是让买房者去承担。你全家辛苦攒了二十年的钱,刚好够付首付,但你买房的价格里面,或许有20%的钱是补贴给了旁边公租房住户,如果供楼20年,恭喜你,你是一个慈善家,连续20年里,不只每个月还房贷,还持续补贴给了公租房租客,虽然你或许不知道。开发商按政府要求,或在竞价时愿意提供10%或20%公租房,一些地方的如三旧方案里都明确规定多少比例要给政府作为经适房,最终都要算到房价里面的。原本并不需要你多出一分钱,有农民愿意盖楼,有人愿意买多个房子,有钱就买,不够或不方便就租,再差点租农民房。本来市场就完美的解决了几亿进场人们的住房问题,政府非要再来提供解决方案,提高了市场整体成本,开发商先承担了成本,那也只好转嫁给买房者,变成了新房价了。
不仅如此,租赁住宅概念一搞出来,北京等地房租立即暴涨,如果以后国企和几大集团控制了租赁住宅,不知穷人还能期盼到什么。
“刚需”是伪概念名词
我不喜欢“刚需”这个词,这是一个建立在伪概念上的名词。
也就是说,从“刚需”概念上对房价进行分析,泛泛而谈的时候或许还没有问题,认真思考的时候,逻辑无法完成自洽。也就是说,此路不通,人们习以为常,以为真理的概念,只不过是一个错误。
住宅需求永无止境
人们需要明白的是,住房需求永远不可满足,只在于自己可支配的钱有多少。在钱少的时候,一套70平方米的房子就足矣,或许会觉得那些买了很多房子的人是坏蛋,害你差点买不起房。再后来,你或许会认为,住150平方米的房子才刚刚好。钱再多一些,或许会觉得,480平方米大别墅真的挺好。对于那些更富的人来说,几个大城市,包括国外都有自己的大房子,也是真实需求。
也就是说,我们需要承认现实,也就是人们的所有投资,都是基于自己真实需求的行动,而真实需求,既包括自己居住,也包括自己休闲度假居所,也包括自己出租,或一段时间内持有,以赚取投资收益。就如同买币,包括加杠杆,都是基于真实需求,只是每个人的判断不同,行为方式不同而已,有人就喜欢搏一把,就想开20倍杠杆,输了赢了就是刺激,并没有本质区别。至于结果是被打脸,是跳楼了,还是赚翻了,都是行为的结果。
市场不谈道德,也无价值判断
市场永远正确,且不受道德约束,只有人才受道德约束。
“刚需”这个词,隐含了一种道德大棒,即只有“刚需”购买才是道德的,需要支持的,那些超出“刚需”的市场行为,都是不道德的,但他们不违法,不犯罪,但道德不允许,所以需要打击他们。就不知道谁不是“罪人”,谁又那么道德圣洁。
“刚需”这个词还隐含了对与错的价值判断,凭什么禁止社保不满5年的人买房,凭什么禁止购买二套房和多套房,为什么对市场行为充满岐视与不公?这里面都是基于一个价值判断前提,那就是这么做是对的,他们这么做是错的,所以采取岐视与不公手段拥有合理性。但何为对,何为错,价值判断的依据在哪?人们并不知道,人们只需要满足简单、直观上的对与错的价值判断,至于深层次的研究,那是学者的事情。
这世界不存在什么“刚需”,这种伪概念给我们造成了很大的混乱,让人们难以发现事情背后真实的规律,从而走上错误的道路,君不见,政府在房地产调控上面几乎从未成功实现人们期望的目标,或实现他们宣称的目标。人们应当正视那些真实需求,客观的对它们进行分析,只有如此,才能发现真实的信息,并为之提供更趋合理的解决方案。
本文获得作者比特斯卡授权。链接:https://bihu.com/people/100691