楼市风向：上半年全国房价同比上涨近10%，7 月 15 日国家统计局公布的《2021 年 1-6 月份全国房地产开发和销售情况》中，上半年全国新建商品住宅均价10702元/㎡，而去年上半年是9757元/㎡，同比上涨9.69%。而且这只是全国范围内吃大锅饭的数据，总体上涨近10%，那么很多核心城市上涨可能已超20%甚至30%，这个涨幅是目前银行同期理财的6-10倍。

      上半年楼市房贷利率提高，额度收紧，核心城市陆陆续续执行二手房指导价，但楼市该火的依然还在火，这到底是什么信号？

      今年多数人的感受是，属于楼市的黄金时代已结束，但事实完全不是如此。分城施策、城市分化正在上演加剧而已………

      如：最近的北京放开人才落户，长期以来北京的落户政策非常严，北京户口也是各大城市最值钱的，北京一直以来都在控制人口增量，所以每年落户指标都卡得很严。但近期北京发布《北京市引进毕业生管理办法》中提到，全国高校硕士及博士毕业生，北京地区高校、京外地区“双一流”高校毕业生均可由用人单位申请办理引进。而且年龄上也有进一步放开，本科毕业生从24岁放宽到26岁，如果你是清华、北大、复旦、上海交通大学等学校的学生，可以走计划单列渠道，符合条件就可落户，不占用引进指标。这些都说明北京也开始弯下腰去抢人才了。北京从严到松要放下身段抢人，是不是说明房地产其实出了问题？因为房地产周期长期看人口，如果没有人口支撑，房地产击鼓传花游戏就不可能继续下去，所以这次北京才想从人才上撕开一道口子。为的就是能让楼市这个击鼓传花的游戏持续玩下去！

        同时最近出台的二手房指导价政策，也让大家害怕购买的资产成为“不动产”，虽说指导价格，指导不了业主，但却指导银行，一下子把杠杆堵死!随着火热的集中土拍落地，二线城市开始分化，可划分四个梯队：

比较热：厦门，杭州，合肥，重庆，成都

以杭州为例：在57宗地块中，有41块地触顶，并进入竞自持环节，不少地自持比例超过20%。地块最高成交价111.61亿元。

适中：福州，无锡，南京，宁波，武汉

如无锡：16块主城区地，15块触动最高限价，13宗需要自持租赁住房，1宗未达到限价成交

稳：苏州，长沙，沈阳

如苏州：供地前修改了规则，由原本自主报价，变成一次性报价，相对比较稳。

冷（北方城市）：青岛，长春，郑州，天津

如长春：土地集中供应49宗，最终成交38宗，11宗终止挂牌，溢价水平一般；

      除了土拍，在成交上，表现更加明显：沈阳，南昌，郑州成交面积同比是负增长，南京，杭州等热点二线城市同比则是翻倍增长，杭州，重庆突破1千万平方米；这意味未来并非每个二线城市都是好的选择，城市选择越来越向一些优质城市集聚。

      一个城市的房价涨跌，跟土地库存、供应、人口红利、金融政策、行政干预等综合因素密切相关，经典判断：短期看政策、中期看土地，长期看人口。所以城镇化、人口流向、城市发展是影响房地产生长的核心问题。刚才讲了近期政策导向，大家已经看明白了，近期政策导向不支持投机或盲目投资，分城施策和城市分化后，大家应理性投资分化后依然稳的城市和区域；中期看土地，也列举了土拍热度及土拍限制进行分级的城市，接下来可以从库存供大家进一步分析……

      50城库存情况：

1、库存比较少的城市：上海，银川，合肥，南京，宁波，杭州，重庆等这些城市库存压力比较少的，基本在7个月及以下。未来，这些城市房价相对稳定或上涨。

2、库存比较多的要分两类：一类二线城市：哈尔滨，呼和浩特，太原等；一类是三四线城市：比如梅州，连江，洛阳，防城港等。

综合近期政策、土拍政策及库存情况和各城市人才政策、人口情况，我们基本有一个大致的投资方向，重庆：信贷政策基于一线及强二线城市相对宽松、3000万人口大城三（三胎放开后人口基数或许还将增大）、库存压力小、土拍政策开始趋、严意味着接下来土地供应从盲从到相对理性……急需增强的：人才机制及产业发展等……

        已经在重庆投资了房产，或准备投资房产的，拉长周期安心点，不必害怕，国家中心城市、直辖市、人口大城、成渝经济圈、中新（重庆）项目、7月19日，商务部宣布的：经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆五个城市率先建设国际消费中心城市，纳入国家战略………还有很多利好自行网上查询，所以重庆还是值得投资，不过细分区域和板块!