商海浮沉，眼光很重要。

在老牌商业区看地段选商铺，要看它是否在应势而动，

是否有不断提升和优化消费体验的意识，

而不是只看它曾经的辉煌，和眼下的热闹。

春风得意马蹄疾。商业市场上每年第一轮的开店潮总在春季到来。大批新店新品牌涌入，郑州商业一如既往的欣欣向荣。

不过对很多商家来说，看地段基本还是依靠既有信息和主观判断来想当然的下结论，开新店更像是在赌博。星yee认为，在“买定离手”之前，我们最好还是再审视一下“盘口”。

比如一些火爆了多年的地段，是否依然值得投资？把店开到这里，是否有前景？实际上一些老牌商业区的旧日光景已不再，品牌和店面像走马灯一样变换，好像随着新商圈的不断崛起，以前的“好地段，好生意”已经不再那么好了，有观点认为，老牌商业区的衰落是被新商圈的崛起摊平了生意。

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有的在升起，有的在衰落

要开店做生意，自然而然的倾向于在生意火爆的地段寻找店面，在郑州，火爆多年的商业区域有很多，老郑州人随口都能说出几个来，比如德化街、大上海城、光彩市场、健康路等等。

但近一两年，随着新商业体的不断涌现，带来更便利的区位，更多高品质和有趣的品牌，郑州人的消费体验一再被提升。

比如金水万达商圈、高铁站商圈、南三环连云路橄榄城、高新区公园茂、祭城畅和街大旺城商圈等，随着城市居住人口的逐渐填充，这些区域商业会越来越好。

金水万达金街南北长约100米东西宽约150米，商业面积3万平米，商户150余家。是二七、中原、惠济之后，万达在郑州落地的第四个商业项目。

高新区公园茂，分为3个主题不同的茂（mall）：儿童茂，家庭茂，潮流茂(预计2018年8月开业），总建面20万²，涵盖车位4600多个。图为家庭茂。

可以说公园茂点亮了高新区稍显不足的商业现状。

橄榄城商铺建面约60-298平米，基本是临街商铺，业态控制良好。

心怡路与畅和街交汇处的大旺城，紧临心怡路餐饮文化一条街，地铁五号线出口。大旺城以前不温不火，近半年来随着业态逐渐完善，正在起势。

同时，那些我们熟悉的市区老商业却似乎正在走向衰落。

郑州的老商业区比如人民南路段商圈、银基周边、中原商贸城商圈、科技市场商圈等，是一代人无法抹去的城市记忆，但这些并不足以阻止它们逐渐走向下坡路。

“近一年来，根据品牌退场和店铺关店数据来看，下滑比较明显的商业区有人民路南段商圈，健康路南段的女装一条街，嵩山路建设路的中原商贸城商圈，保全街庆丰街向西的服装一条街，黄河路服装市场商圈，以及文化路东风路科技市场商圈等。”

人民路南段商圈、黄河服装市场已沦为“穷购”和“夕阳红”市场。图/黄河路服装市场。

健康路夜市曾经的人头攒动更衬托了当下的冷清。图/健康路夜市。

当年，每天难以计数的组装电脑从这里卖出。如今科技市场面临搬迁。图/创新大厦。

究其原因，陈旧的形象、规划和落后的业态首当其冲，比如人民路南端商圈和黄河服装市场商圈，近两年虽有翻新和加强管理，但无奈“低端业态”的标签已经贴了太久，短时间内很难改观。

再者，在消费升级大环境下，像健康路南段和保全街的女装一条街，因为并不具备诸如餐饮、停车场等配套设施，更好的消费体验也无从谈起。

另外，还有像科技市场这样面临搬迁的无奈。

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租金成本与市场现状不对称

除了以上原因，租金偏贵是很多老商业区走向衰落的更深层次原因。

“其实老商业区都有自己对应的市场人群，有的甚至还非常稳定。

在郑州这样的外来人口占了大头的城市，像人民路南段商圈，其实永远有穷学生和年轻的打工族需要它，在这里他们既能找到潮流的服装款式，也有能够承受的低廉价格，市场里同样价廉物美的小吃摊也能很好的满足他们的需求。

但是经过了多年烈火烹油的繁荣，市场和二房东们并不情愿为商铺撕下生意火爆的标签”

商铺租金并不会跟随现状及时调整，走低的生意并不能支撑相对高昂的租金成本，很多商户难以为继。

因政策原因行政区大批店铺空置，也从侧面助长了租金偏高的现象。图/文化路上属于军区的店铺都已搬走。

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摊平效应存在吗？

这或许是个伪命题。

“从巴奴火锅在高新区开新店生意火爆的例子看，平日里苦于路途遥远的高新区吃货们，在家附近有了一家巴奴之后，他们自然不会再跑去市区吃火锅。商圈同样如此，现在的商业体几乎都能全方位的提供购物、休闲和餐饮服务，家门口有了一家配套完善的商圈后，舍近求远的消费选择也自然就少了。”

高新区分店开业当天，巴奴排队358桌，创造了巴奴火锅的排队记录

可以这么说，所谓的摊平了生意，只是市场竞争中产生的正常波动和拉扯。

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顺势而为应势而动

从新老商业区的特点能看出，新商圈的升起，更多的是顺应了城市发展和消费升级的趋势，更多更好的品牌和更新更国际化的理念，为消费者带来了前所未有的消费体验，而且这个趋势还正在越来越快的迭代和升级。

反观那些走向衰落的商圈，与其说是被新崛起的商圈摊平了生意，不如说这是城市商业正常的新陈代谢，有新的进来，自然就有旧的出局。商海浮沉，眼光很重要。新的商圈，要看它是否在顺应消费升级的趋势，比如模式上有无创新，比如是否在填补了区域的某项商业空白；而面对老牌商圈，要审视它是否有不断提升和优化消费体验的意识，而不是只看它曾经的辉煌和眼下的热闹。

顺势而为，应势而动，识别有潜力的好地段，找到一个好品牌，就能创造财富。