青年公寓，不青年

租赁市场火爆，一二线城市租赁需求旺盛，中国流动人口超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主；简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，这部分市场规模超过4000亿。

租客年龄主要集中在20－29岁，以青年群体为主。在租房客群中，20－29岁之间的租房族占比最大，达到77%，35岁以上仍在租房的仅占8%。年轻人，特别是青年白领，在外工作租房已经成为主流想象，这与年轻人收入水平不高、房价超出其承受能力等原因密不可分。在租房族中，约有57％的人正在为买房而努力。

青年群体消费特征：务实理性、个性张扬、重视感情交流。购买商品时最看重质量、价格、品牌等；强调个性、拒绝被复制；标榜个性、自我和独立，喜欢新鲜事物，注重感受及体验；讨厌撞衫、讨厌人云亦云，讨厌被复制、讨厌追随；具有很强群体意识，拥有自己的“圈子”，重视朋友情谊，乐于分享。

近六成青年白领倾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金。

从租房形式来看：整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊；而青年白领追求品质生活与独立的空间，58%的人会选择整租，产品形式则最好是一居室或者小两居。

从租金缴纳方式来看：59％的被调查者希望按月支付租金，因为像季付、半年付等支付方式，一次性的大额租房款的支付会让这些青年群体当月的生活捉襟见肘。

52％的青年白领通勤时间要控制在半小时以内，交通、价格、内部装修为其租房重要考虑因素。

从通勤时间来看：52%的白领通勤时间在半小时以内，其中45%的白领通勤时间为10分钟-半小时，7%在10分钟以内；

从租房关注因素来看：73%的租客认为交通便利性是租房时首要考虑的问题；67%的租客首要考虑租金价格的高低；34％的租客首要考虑房屋内部装修情况；购物方便与否、小区环境、房子质量等相关配套设施被考虑的比例远远小于前两者。

租赁市场碎片化分布，产品供应以两室、三室为主，一室产品供不应求，市场供应与租客需求不对位。产品参差不齐，缺乏规范化管理，房租上涨快，租客整体满意度不高。

市场供应与租客需求不对位，租赁市场存在升级改造空间。

通过分析可以得到一些启示：

普通青年公寓产品多位于城市郊区位置，交通通达性是导入客群的先决条件。

精准用户定位(市场主流青年白领)，打造青年/白领公寓。

极致化需求：不仅满足居住需求，更加满足青年群体社会归属感及圈层感需求。

产品为载体，配套和服务价值为核心竞争力，便捷的交通为前提条件。

盈利模式：收益主要来源于长期稳定的租金收益，采取薄利多租形式。

目前多为公寓运营方租赁或收购物业进行改造，未来可能以开发商合作，定制等模式进行扩张。

开始从资产管理角度来运作，产品金融化操作，实现长租公寓的滚动开发。