[摘要]为确保交易完整进行，开发商一般都会要求购房者在买房时签订商品房认购书，虽然该认购书的内容并不是很详细，但不少没经验的购房者仍会错以为自己签的就是购房合同。那么，商品房认购书是不是买卖合同呢？换句话说，认购书与买卖合同一样吗？下面将为您做一个较为详细的介绍。

一、商品房认购书是不是买卖合同

商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。

依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。

为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。

二、认购书与买卖合同一样吗？

两者的区别主要在于：

（一）目的不同。

商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同；商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。

（二）约定的内容不同。

认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易；商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。

（三）签订的时间点往往不同。

认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法；买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。

房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。

以上就是关于“商品房认购书是不是买卖合同”以及“认购书与买卖合同一样吗”我所为您提供的有关商品房认购书的法律材料，希望对您能有一定的帮助。然而事实上我国的房产法律及政策并没有强制要求购房者必须要签订认购书，但既然购房者迫于房产市场的“规则”签了它，那就一定要在签订之前看清楚它的内容，毕竟它也是有一定法律效力的。

相关解读：

一、定义及关键

预约合同：其目的仅在于订立本约合同.

• 若名为预订单、订购书等，但其协议内容仅仅有签订本约的意图（类似备忘录）形式，并无关于订立本约的预付款约定以及签订本约的期限、定金、责任等内容约定，则不应当认定为合同.

• 若名为预订单、认购书等协议内容中仅指向订立本约的意图、期限、定金、责任与商品房预付款等合同基本必要条款，则应当认定为预约合同.

本约合同：

若名为预订单、认购书等商品房预售类合同，但其内容中不仅包含订立本约的意图、期限、定金、责任与商品房预付款等合同基本必要条款，同时包含具体的商品房及其交易信息，应当认定为本约合同.

综上，就合同内容而言，区分名为商品房预售合同本质是预约合同还是本约合同的关键在于审查合同是否含有关于“商品房及其交易的具体信息”条款.

二 、责任承担:关于责任性质：缔约过失责任和违约责任

像本约合同中存在缔约过失责任和违约责任一样，商品房预售合同中的预约合同中也存在缔约过失责任和违约责任之分.

预约合同责任承担：

基于商品房预售合同中预约合同的唯一目的在于签订本约合同，如果因当事人主观原因不履行缔约义务则应适用预约合同的违约责任；

如果在预约合同缔约阶段，存在合同当事人以恶意竞争为目的的邀约假意磋商等情形使合同另一方当事人丧失其他缔约机会，同样适用预约合同的缔约过失责任.

本约合同责任承担：

如果预售方在事前或事后（诉前）已经取得“商品房预售许可”的，违反本约合同的应当承担违约责任.

如果预售方没有取得“商品房预售许可”，则要考察其原因，倘若是当事人主观过错导致未取得“商品房预售许可”就会导致合同无效，则要承担本约合同的缔约过失责任.

如果预售方没有取得“商品房预售许可”的原因是国家政策或情势变更从而致使本约合同无效，则要综合考量是否构成情势变更原则，依法解除合同，同时适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定返还定金.

关于责任承担方式：

我国缔约过失责任的责任承担方式包括赔偿损失、返还不当得利、合同解除、强制缔约.

我国违约责任的责任承担方式包括强制履行、赔偿损失、违约金、减价等.

三、关于赔偿

赔偿方式：信赖利益赔偿与完全性利益赔偿

预约合同中，无继续缔约的可能性，判赔损失，可借鉴缔约过失责任制度的不可超过“可预见损失和履行利益”规则，以不超过“履行本约合同的利益”为最高赔偿额标准.且其中应包含“间接损失”，如受损方丧失的机会损失.

本约合同中，承担缔约过失的赔偿范围应以“信赖利益”为限.

本约合同中，承担违约责任的赔偿范围以“完全性利益赔偿”为限.

信赖利益是指法律行为无效而相对人信赖其为有效，因无效之结果所蒙受之不利益也，故信赖利益又名消极利益或消极契约利益.

完全性利益是指当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失.———民法通则第一百一十二条